绿城芝蘭月华：台江核心的豪宅革新者

在福州台江商贸中心，绿城芝蘭月华以 6.5 万 /㎡的备案价刷新区域天花板。作为绿城 "蘭园系" 的升级之作，这个楼面价近 2.9 万 /㎡的项目，正以 "0 公摊 + 8000 元 /㎡精装" 的配置，挑战福州顶豪市场的认知边界。

一、区位价值：台江核心的稀缺占位

1. 地段含金量

   • 项目位于台江区群众路与广达路交汇处，直线距离五一广场 800 米，步行 600 米可达地铁 1 号线茶亭站，属于 "鼓楼 - 台江" 双核辐射区。
   • 周边 3 公里内汇聚东街口、万宝商圈、金融街 CBD 三大核心商圈，15 分钟生活圈内覆盖省立医院、市一医院等顶级医疗资源。

2. 教育预期

   • 划片未定，但周边国货小学 + 福八中组合为台江顶尖学区（需以教育局文件为准）。
   • 若未来划片群众路小学，将直接提升项目附加值。

3. 城市界面

   • 南侧世茂茶亭俪园超高层（45 层）形成视觉遮挡，东侧状元地块安置房规划为超高层，部分楼栋存在采光影响。
   • 西北侧将军庙为临时建筑，搬迁时间未定。

二、产品力解析：革新与争议并存

创新亮点：

1. 新规红利

   • 全楼栋采用 "零公摊" 设计（阳台全封闭计入产权），实际得房率超 85%。
   • 148㎡户型实现 6.5 米竖厅 + 南北双阳台，176㎡户型配置双套房 + 5.4 米横厅。

2. 豪宅配置

   • 外立面：铝板 + LOW-E 玻璃幕墙，窗墙比超 60%，现代简约风格。
   • 园林：下沉式庭院 + 风雨连廊，配置恒温泳池、私宴厅、雪茄吧等会所设施。
   • 精装：8000 元 /㎡标准，选用博世、杜拉维特等国际品牌，主卫配置弧形窗。

3. 楼王价值

   • 3 号楼为 13 层小高层，220㎡户型占据社区 C 位，楼间距超 50 米，俯瞰中庭园林。
   • 四房三卫全明设计，餐客厅面积超 60㎡，主卧套房含独立衣帽间与卫浴。

潜在争议：

1. 规划硬伤

   • 地块呈不规则手枪形，1 号楼、2 号楼紧邻群众路，存在噪音干扰。
   • 北侧阿波罗酒店公寓（26 层）影响低楼层采光。

2. 交付风险

   • 绿城在福州曾因 "桂语映月减配" 引发维权，此次虽承诺 "不降标"，但需警惕执行偏差。

三、价格与竞品对比

结论：

• 芝蘭月华以 "零公摊" 实现价格突围，但 6.5 万 /㎡的楼王价已接近闽江头排项目（如国贸天琴湾）。
• 建发瑞云凭借新中式风格和国企信用，成为其主要竞品。

四、购买建议：谁能接受 6.5 万 /㎡？

推荐人群：

1. 地缘改善群体

   • 台江 / 鼓楼老社区业主，追求地段便利性与居住品质升级。
   • 220㎡楼王适合三代同堂，148-176㎡户型满足首改需求。

2. 学区博弈者

   • 若最终划片群众路小学，当前价格存在套利空间。

3. 豪宅收藏者

   • 220㎡户型作为台江核心区稀缺大平层，具备资产保值属性。

谨慎人群：

1. 品质敏感型购房者
   • 需重点考察绿城在减配争议后的履约能力。
2. 景观需求者
   • 非楼王户型临江视野有限，建议优先选择高楼层。
3. 预算有限的改善客
   • 建发瑞云 143㎡户型（4.3 万 /㎡）性价比更高。

五、市场预判：顶豪市场的试金石

绿城芝蘭月华的定价策略，本质是对福州顶豪市场的一次试探：

1. 价格锚点：6.5 万 /㎡的楼王价，旨在重塑台江核心区价值认知。
2. 去化压力：398 套房源中，176㎡及以上户型占比超 60%，总价门槛 800 万起，去化周期或超 18 个月。
3. 板块影响：若成功破局，将带动周边地块（如金坪档地块）价值重估。

结语

绿城芝蘭月华恰似福州顶豪市场的 "双刃剑"：一方面以 "零公摊 + 国际精装" 刷新产品标准，另一方面因历史口碑和规划硬伤面临信任考验。对于追求地段与品质的高净值人群，它或许是入主台江的最后机会；但对于理性购房者，建议持续关注交付标准与划片落地情况。毕竟，在福州楼市分化期，6.5 万 /㎡的选择，容不得半点妥协。

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