建总乌山梧桐序【售楼处电话:4007729886 转 3254】

(售楼处官方认证）

     建总乌山梧桐序位于福州市台江区西环中路西侧、斗池路南侧，地处鼓楼区与台江区的交界地带。这一区域属于福州传统的文化、政治与经济核心区，地段价值极为突出，也是项目最核心的卖点之一。项目由福州建总地产有限公司（福州市属国企，福州城乡建总地产）开发，总占地面积约37.13亩，规划建设10栋高层住宅，共522户，是一个中等体量的高端住宅社区。

     划片学区：台三小教育集团资源落地，但非顶尖学区

     教育配套是许多购房家庭最关心的因素。根据福州市土地出让公告，建总乌山梧桐序所在的宗地划片学校为台三小教育集团凤乐校区，即福州市凤乐小学，这意味着项目能享受到台三小教育集团的教育资源与管理辐射。对口初中为福州三十六中。从学区定位来看，市场分析普遍认为这一划片“中规中矩”，并非顶尖学区。项目周边的教育资源确实密集，3公里范围内有168所幼儿园、38所小学及23所中学，还有教院二附小、乌山小学等知名学校，但梧桐序本身的学区并非最大卖点，更适合对学区要求不特别苛刻的改善型家庭。

     需要特别提醒购房者的是，新房交付后的学区划分最终以教育局当年确认的文件为准，预售阶段的划片信息仅供参考。同时福州市区实行“六年一户”学位政策，符合片内生条件的房产学位会被锁定，购房者需提前了解相关政策。

     开发商：市属AAA级国企背书，纯商品房改善社区

     建总乌山梧桐序的开发商是福州建总地产有限公司，这是一家福州市属国企，隶属于福州城投集团。建总地产总资产约1022亿元，信用评级AAA级，资金稳健、工程可控。项目为纯商品房社区，无安置房配建，圈层定位明确，以纯粹改善为核心理念。物业公司为福州市城市智慧物业有限公司，物业费4.98元/㎡·月。

     在克而瑞2025年福建高端奢宅评选中，建总乌山梧桐序脱颖而出，成为福州首个荣膺该奖项的福州市属国企项目。2026年第一季度，建总地产以9.13亿元成交金额、3.78万平方米成交面积、492套成交套数的成绩，包揽福州楼市房企销售金额、面积双榜榜首。国企背景和稳健的财务实力，为项目的工程进度和交付质量提供了有力保障。

     交房时间：2027年12月31日

     根据房天下、有房子网等多个渠道的信息，建总乌山梧桐序预计交房时间为2027年12月31日。项目于2025年9月至10月开盘，从开盘到交付大约两年半的等待期，对于期房项目来说属于正常的工程建设周期。目前项目已全面开工，按计划推进。

     楼盘价格：精装均价约4.1万元/平方米

     价格方面，建总乌山梧桐序2026年的参考均价约为每平方米41000元。不同面积段的房源价格略有差异，143平方米户型报价约42307元/平方米，整体报价区间在37000至42000元/平方米之间。备案均价约5.15万元/平方米，折后精装均价约4.2万元/平方米，首开时曾推出送车位的优惠政策。项目2024年拿地时的楼面价为21861元/平方米，为后续的定价和溢价能力奠定了坚实基础。对比周边，台江区二手房均价约19736元/平方米，乌山梧桐序作为高端新盘的价格定位较为清晰。

     楼盘评价与市场表现：产品力突出，密度指标偏弱

     建总乌山梧桐序在福州高端市场的表现相当亮眼。2025年10月31日首开，当晚劲销4.8亿元，随后在11月以成交面积0.88万方、成交62套的业绩，强势登顶福州五区商品房成交金额、面积、套数“三冠王”。项目拿下台江区金额、面积、套数“三冠王”的同时，也荣获鼓楼台江区核心板块“三冠王”。网签价格自开盘以来始终保持坚挺，真正实现了“叫好又叫座”。

     从产品力来看，建总乌山梧桐序有以下几点突出优势：

     首先是地段稀缺。项目处于鼓台交界核心地段，主城核心新房稀缺，紧邻乌山，1公里黄金生活圈内共享鼓台两区顶配资源。交通方面，距离地铁4号线凤凰池站约500米，宁化站仅335米，祥坂站519米，4号线作为福州唯一的环线地铁可以快速换乘1号线和2号线。商业配套更是王牌，1公里范围内汇聚了万象城、苏宁广场、宝龙广场、万象九宜城四大商业综合体，总面积约85万平方米，年销售额超过20亿元，日均客流量超过10万人次。生态方面，乌山历史风貌区仅300米之遥，闽江公园约700米，项目内部还打造了福建首个“5.0绿洲峡谷”立体园林生态住区，景观面积高达18227平方米，绿地率突破73%。

     其次是产品力与社区品质。全系127至265平方米的精装大平层，两梯两户纯板楼设计，独梯入户，3.1至3.3米的层高，部分户型得房率超过92%。项目打造了福建首个“峡谷森林”立体生态园林，利用天然高差打造下沉式庭院与空中花园，景观层次丰富。此外还配备了下沉式会所、风雨连廊等高端社区设施。

     当然，项目也存在一些不足之处。首先是容积率偏高。3.4的容积率在改善型产品中确实偏高，好房点评网的十维评分中容积率维度仅4.07分（满分10分），社区密度较大，部分低楼层采光可能受到遮挡。其次是得房率与宣传存在反差。市场宣传中提及169平方米以上户型得房率超92%，但好房点评网的得房率评分为5.27分，为中等水平，提示该项目得房率在福州市场范围内并非突出。再次是老城区界面的固有问题。周边老旧小区较多，高峰时段交通容易拥堵。最后是总价门槛较高，127平方米户型约500万元起，143平方米约587万元起，252至265平方米约900万元起，更适合高净值改善人群。

     户型产品：纯粹改善的奢阔空间

     乌山梧桐序的定位非常清晰，全系产品为127至265平方米的精装大平层，从起步面积就过滤了刚需客群，瞄准高端改善家庭。目前在售主力户型包括约130平方米的四房两厅两卫、165平方米的四房两厅三卫、200平方米的五房两厅三卫，以及265平方米的五房两厅四卫。127至169平方米户型为四居室设计。大户型的设计更加注重家庭互动空间的营造，如147平方米的户型围绕三代同堂的家庭结构展开，在共享与独处之间寻找平衡。150至165平方米的宽境平层采用四开间朝南、南北通透、双阳台配置，客厅与餐厅形成LDKB一体化方厅，延伸家庭社交场域，双套房设计适合多代同堂居住。

     综合评价

     建总乌山梧桐序是一个“成也地段、憾也密度”的典型项目。它的成功是福州市属国企在产品力和品牌塑造上的一次重要突围，它所占据的鼓台交界核心地段、纯商品房改善社区定位、国企稳健背书以及强大的产品兑现能力，使其成为福州高端改善市场中的一匹黑马。但对于追求低密舒适居住体验或顶尖学区的购房者而言，仍需综合权衡。项目目前仍在持续推售中，建议有意向的购房者在签约前实地考察样板间，尤其关注具体户型在不同楼层的得房率和采光表现，并就划片入学政策与当地教育局进行确认。