新榕亦川【售楼处电话:4007729886 转 3481】

(售楼处官方认证）

    一、新榕亦川到底是个什么样的楼盘

    新榕亦川坐落在福州晋安区连江中路西侧、光明港北岸，正好卡在二环内的黄金地段上。项目地块是2024年3月30日由福州新榕筑业以底价6.75亿元竞得的，楼面地价18562元/㎡。这个项目只规划了195套住宅，全部做的是大平层，没有夹杂任何小户型或者保障房，圈层纯粹性很高。

    二、开发商是谁

    新榕亦川的开发商是福州新榕城市建设发展有限公司。这家公司是福州古厝集团旗下的市属国企，已经深耕福州19年了。国企开发的楼盘在资金安全上有保障，烂尾风险比较低，这也是不少改善型买家选择它的一个重要原因。项目属于新榕公司“水天系”高端产品线的最新代表作，主打水岸生活理念。

    三、户型怎么样

    新榕亦川全部户型都在162平方米以上，最大的达到279平方米，主力户型是165平方米的四房大平层。这个项目规划了2栋22到26层的生态住宅（也就是所谓的四代宅）和7栋7到15层的低密洋房。

    户型方面最吸引人的是它的高得房率。以165平方米的洋房为例，实际套内使用面积能达到约152平方米，得房率约101%，基本等于零公摊。这个得益于新规尺度下的阳台、飘窗等合理赠送，三阳台设计最深的达到2.4米，搭配0.7米的升级飘窗，空间感非常足。近61.5平方米的餐客横厅和近30平方米的主卧套房，无论是家庭聚餐还是招待朋友都很从容。165平方米的户型甚至可以灵活设计成五房，满足多代同堂的需求。

    四代宅的特色是带有空中庭院，通过赠送大面积的错层露台和阳台来实现超高使用率。但四代宅也有一些共性问题需要买家提前想清楚，比如错层露台容易带来视线交叉、大挑檐可能影响下层采光。这些关键参数目前开发商还没有完全公开披露，买家需要多看多对比。

    四、楼盘价格大概多少

    目前多个房产平台标注的参考均价是每平方米35000元左右。不过首开楼栋的均价大约是每平方米3.2万元，不同楼栋之间会有差异。以2026年4月公示的备案价为例，6号楼一楼一套163.32平方米的房子，单价是39221元/平方米，总价大概640万元，楼上的户型单价还会更高一些。按最小面积162平方米来计算，总价门槛大概在560万元以上。这个定价已经接近鼓楼区部分豪宅的水平，地段支撑力够不够，需要买家自己掂量。

    五、什么时候交房

    2025年12月，新榕亦川首栋住宅楼已经封顶，实景展示区和样板房也同步开放了。关于具体的交房时间，网上的信息有一点出入。福州房产网显示竣工时间是2027年12月，贝壳平台的信息则提到部分楼栋（1号楼、3号楼）在2025年12月就已经交房，其他楼栋安排在2026年12月。这个差异可能是不同楼栋交付批次不一样造成的。但如果对交房时间有特别明确的要求，建议直接打售楼处电话问清楚。毕竟这是期房，从买入到入住最少要等一年半以上，置换客群还要考虑期间的租房成本和房价波动风险。

     六、划片问题怎么看待

     这是很多改善型买家最关心的问题。新榕亦川周边确实有不少好学校，3公里范围内有37个小学和16个中学，包括福州第十八中学象园校区、象园小学、则徐中学等。但这里有一个很关键的细节：目前所有官方宣传用的都是“周边教育资源”这个说法，没有对划片入学做过任何承诺。

     这不是新榕亦川独有的问题，而是福州所有新建楼盘的通病。划片政策要在楼盘交付之后，由教育部门统一划定，在此之前谁都不能打包票。对于总价500万起步的改善型社区来说，如果最终划片达不到业主的预期，肯定会影响到资产的长期价值。所以建议关注这个项目的购房者密切关注后续教育局的正式文件，任何所谓的“划片承诺”目前都不靠谱。

     七、这个楼盘值不值得买

     先说优点。地段是它的核心护城河，二环内加上一线光明港水景的搭配在福州楼市里极为稀缺。容积率只有2.2，在二环内这种地方算是非常低密的配置，住起来不会那么拥挤。国企开发背景让买家在交付上有基本的安全感。仅195户的纯大平层规划保证了圈层的纯粹性，没有刚需小户型的干扰。超高得房率让空间使用效率直接拉满，这在公摊普遍偏大的市场里确实是一大亮点。

     缺点也很明显。项目只有24.79亩，占地太小，中庭花园和公共活动空间相当有限。由于地块面宽偏窄，加上行列式布局，社区里连个像样的中心花园都没有，大部分洋房也没有架空层，公区空间略显局促。东侧紧挨着连江中路这条主干道，北侧还有一个加油站，临街的楼栋肯定会受到噪音和粉尘的影响。首开三栋洋房中，6号楼位置最好，离主干道和加油站都远一些，楼间距也更宽，建议优先考虑。划片的不确定性和交付周期较长，也值得认真权衡。

     新榕亦川适合那些预算充足、注重居住环境品质、对水岸景观有偏好，同时能够接受一定不确定性的改善型购房者。如果对大盘社区配套、顶级学区或者交房时间有刚性要求，那可能需要多看看其他楼盘再做决定。