流花溪畔的法式建筑群倒映在夕阳余晖中，一座拥有1.2罕见容积率的新晋顶豪项目正吸引着福州塔尖人群的目光，单套最高备案价2026万元成为福州楼市新的价值风向标。

     在福州金山板块，建总雍玺湾正迅速成为福州楼市的一道亮丽风景。这座由福州建总地产有限公司开发的高端住宅项目，从2025年9月25日获得首批预售许可证开始，就以1000万元验资看房门槛和最高2000万元级别的联排别墅引发市场广泛关注。

     更难得的是，项目不仅以稀缺的低容积率引人注目，还提供仓山区实验小学流花溪分校的优质教育资源，让改善型家庭不必在教育与居住品质之间做选择。
     01 划片资源与周边教育生态

     对福州塔尖人士而言，选择居所时最关注的往往是下一代的教育问题。建总雍玺湾在这方面提供了确切的解决方案。

     项目明确划片为仓山区实验小学教育集团流花溪分校。这所学校的教育质量在仓山区名列前茅，为业主子女提供了直接入读优质公立学校的通道。

     更为全面的教育环境体现在项目周边3公里范围内丰富的教育资源上——这里聚集了45所幼儿园、37所小学和18所中学，构成了一个覆盖全年龄段的教育生态系统。

     值得一提的是，随着2025年福州市义务教育招生政策中“多校划片”改革的推进，能够提供确定且优质教育划片的住宅项目，其价值将进一步凸显。
      02 项目概况与稀缺价值

      建总雍玺湾坐落于福州仓山区洪湾南路西侧、东岭路北侧，占地23477平方米，总建筑面积约46132.42平方米。但真正让这个项目在福州楼市中脱颖而出的，是其仅1.2的土地容积率。

      自2012年“禁墅令”明确规定住宅容积率不得低于1.0以来，福州三环内这类低容积率住宅用地已变得极为罕见。数据显示，近十年福州三环内容积率1.2的住宅用地仅出让过3幅，而70年产权的更是仅剩2幅。

      如此低的容积率意味着项目能够在主城区内提供更加宽敞的居住空间、更加私密的社区环境以及更开阔的视野。项目北临洋洽河，东侧为建新中路，南眺乌龙江，东望飞凤山。

     项目所在的奥体板块发展已经成熟，拥有“一河一江一山”三重立体生态资源——即流花溪、乌龙江和飞凤山。
     03 户型设计的多样性与创新

      建总雍玺湾在产品规划上呈现出丰富的多样性，涵盖了联排别墅、洋房和小高层三种产品类型，以满足不同高端客群的差异化需求。

      最引人注目的是项目的联排别墅产品，建筑面积267-270平方米，在福州主城区已近乎绝版。这类产品的实际使用面积可达800-1300平方米，远超同等面积的普通住宅，提供了“立体的生活”方式，包括私家花园、下沉庭院等多重空间体验。

      项目还推出了272平方米的四层大宅，设计为7室3厅8卫2厨的豪华布局。洋房和小高层产品主力户型面积在128-148平方米之间，适合改善型家庭。

     洋房产品为一梯两户设计，公摊相对较低（约19.3%），保证了居住的舒适性和私密性。
     04 楼盘价格的差异化定位

      建总雍玺湾的价格定位充分反映了其产品稀缺性和高端定位。根据市场信息，项目于2025年9月25日取得首批商品房预售许可证，共推出91套住宅房源。

      联排别墅产品备案均价75000元/平方米，套均价在2003-2027万/套之间。如7号楼和17号楼的部分复式单位，备案单价达到7.5万元/平方米，总价分别高达2026.65万元和2008.13万元。

      对于洋房产品，取证均价约为29998元/平方米；而小高层产品取证均价约为28038元/平方米。整体而言，项目均价约3万元/平方米，主打128-555平方米大户型，总价约400万元起。

      这样的价格区间既有面向高端改善客户的豪华复式产品，也有适合一般改善需求的品质住宅。

      05 开发商实力与项目保障

      建总雍玺湾由福州建总地产有限公司开发，这是一家具有国企背景的房地产开发企业。

      国企背景在当前房地产市场环境下意味着更高的安全性和稳定性，极大地减轻了购房者对“烂尾”风险的担忧。

      该公司在福州开发了梧桐公馆、瑞璟轩等多个项目，显示出良好的开发能力和市场口碑。在项目管理方面，公司选择了福州市建筑设计院有限责任公司联合上海联创设计集团股份有限公司、福州诺成工程项目管理有限公司作为全过程工程咨询单位。

      这种合作确保了项目从设计到施工的全过程品质控制。项目在建筑品质上投入较高，采用干挂石材外立面等高端建筑工艺，展现了对细节的极致追求
       06 项目建设进展与交房时间

       根据项目进展情况，建总雍玺湾已于2025年4月3日取得建设工程规划许可证。随后于2025年9月25日获得预售许可证。

       多个房产信息平台显示，项目计划于2027年4月30日交房。目前，项目正在积极推进建设过程中，已开盘销售。开盘时间为2025年12月1日。

       项目为部分楼栋现房销售，可实地考察，规避期房隐患。考虑到同开发商开发的建总华林雍璟项目已按期交付，这为雍玺湾的交付时间提供了有力的参考。

       07 设计理念与法式美学

       建总雍玺湾在建筑与园林设计上投入了大量心思，展现了法式美学的独特魅力。社区大门打造了近50米法式门庭，中央是定制水景，两侧矗立着5.5米高的整石立柱。

       园林设计灵感来源于卢浮宫，以“横三竖五”的经典构图，将法式宫廷的规则轴线与自然园林的浪漫气息完美融合。

      项目建筑采用纯正法式风格，孟莎式屋顶、古典拱心石、对称式构图，配合干挂石材的厚重质感，都在向法式庄园的仪式感致敬。
     08 配套设施与生活便利

     建总雍玺湾周边城市建设成熟，各类商业生活配套设施齐全。商业配套方面，项目3公里范围内有5家商场、95家超市，涵盖仓山万达、爱琴海购物公园、红星美凯龙等大型商业体。

     恒荣星光里、阳光天地、金山万达等商圈均可满足高端生活需求。交通条件上，项目距离地铁2号线“洪湾站”仅约600米。地铁5号线已运营，未来还规划双地铁交汇。

      项目毗邻二环快速路、三环快速路，可快速抵达仓山万达、奥体中心等核心商圈。医疗资源方面，片区周边3公里范围内有100家医院，最近的三甲医院为福建省立医院南院，车程约15分钟。

      当建总雍玺湾的法式轮廓在流花溪畔逐渐成型，福州塔尖人群已经意识到这不是一处普通的居所。联排别墅总价超2000万元，看房验资门槛从500万飙升至1000万，这些数字背后是城市核心稀缺资源的现实写照。

      该项目已于2025年4月取得建设工程规划许可证，9月获批预售，计划2027年4月交付使用。对于追求“诗与远方”的改善家庭，这里正以其低密法式住区的独特定位，为福州峯层人士献上一处被时代稀释的至高理想生活场所。

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