福州榕发锦珹大观：主城芯超体大盘，重构老城烟火与顶奢生活新范式

壹·占位城央核心，执掌老城烟火与繁华

榕发锦珹大观落子福州主城芯晋安、鼓楼、台江三区交汇处，坐拥二环内世欧商圈黄金地段，与金融街CBD、台江商贸中心形成三角鼎立之势。项目以**“城央大盘”为定位，既占据城市核心发展红利，又浸润于王庄百年市井烟火气中，形成“繁华咫尺，烟火可亲”**的独特生活方式。

区位价值解析：

• 交通动脉交织：紧邻地铁2号线紫阳站（步行约900米），规划中的7号线、8号线及城际快线滨海F1线加持，实现**“三轨交汇，15分钟速达全城”**的便捷通勤；

• 醇熟商业环伺：西邻世欧王庄商业综合体（约1公里），自带1.2万㎡社区商业，联动王庄美食街，构建**“下楼即享，全维消费”**的活力生活圈；

• 生态绿意环绕：500米直达晋安河公园，1公里内覆盖光明港公园、南公园，实现都市与自然的无缝切换。

  

贰·超体规划革新，定义主城改善新标准

项目以总建面约35万㎡、1461户的恢宏体量，打破福州主城传统社区格局，打造**“全改善型超高层住区”。通过“行列+围合”的创新布局，将22栋17-39层建筑群有机串联，形成“外御喧嚣，内享静谧”**的双重生活场域。

规划亮点：

• 纯改善产品矩阵：全系T2梯户比，户型跨度129-238㎡，以**“130㎡起步、238㎡封顶”**的纯粹定位，刷新主城改善门槛；

• 空间效能最大化：5.1米挑高架空层设计，结合中庭景观轴与全龄活动空间，营造**“立体园林社区”**；

• 市政道路巧分割：贯穿东西的市政道路将社区分为南北两区，通过下穿通道与天桥实现物理连接，既保障社区纯粹性，又激活区域活力。

  

叁·户型设计解析：刚改到高改的全维覆盖

项目以**“功能主义+场景化生活”**为核心，打造覆盖全生命周期需求的户型体系：

1. 129-149㎡刚改户型：

   • 129㎡四房：6.9米南向双联阳台+横厅设计，兼顾采光与空间通透性；

   • 149㎡四房：LDKG一体化方厅布局，南北双阳台内包，强化家庭互动场景。

2. 169-238㎡高改户型：

   • 193㎡端厅大平层：9米南向观景阳台+6.1米主卧面宽，匹配塔尖人群的尺度需求；

   • 238㎡顶奢四房：270°L型景观阳台+双贯通梯设计，四卧全套房配置，定义福州主城顶豪新标杆。

设计巧思：

• 独立电梯厅+玄关区设计，强化归家隐私；

• 主卧套房标配步入式衣帽间，提升居住尊崇感；

• 西厨岛台与储物间融合，兼顾实用性与美学表达。

  

肆·挑战与机遇并存，超大盘的价值博弈

作为主城罕见的**“超高层纯改社区”**，项目面临三重价值博弈：

1. 容积率挑战：3.57高容积率下，通过全架空设计+立体景观缓解空间压迫感；

2. 物业服务考验：1461户的超大规模，需依托绿城物业体系实现**“精细化管家服务”**；

3. 市场接受度：以130㎡起步的纯改定位，能否精准捕获地缘改善客群，将成为去化关键。

   

伍·投资价值研判：主城稀缺资产的未来潜力

• 政策红利：福州“强省会”战略下，主城核心区土地供应日益稀缺，项目占据**“不可复制的三区交汇区位”**；

• 价格锚定：对比周边二手房（世欧王庄均价约3.2万/㎡），项目若以2.7-3万/㎡入市，将形成显著价格倒挂优势；

• 长线价值：地铁7/8号线规划落地、江南CBD东扩等利好，将加速区域价值跃升。

  

结语：主城迭代的时代样本

榕发锦珹大观以**“超体量+全改善”的破局之姿，重新定义福州主城人居标准。它不仅是物理空间的载体，更是城市更新背景下，“老城烟火气与顶奢生活方式”的共生实验。对于追求“离尘不离城”**的改善客群而言，这或许是一次不可错过的时代性选择。

项目速递
地址：福州市晋安区长乐中路东侧、晋连路南侧
主力户型：129-238㎡纯改善大宅
容积率：3.57 绿地率：30%
开发商：福州建发集团

编辑观点：在福州主城“存量博弈”时代，榕发锦珹大观以国企担当与产品魄力，为城市更新提供了一种高密度开发范本。其成败或将深刻影响未来主城大盘的开发逻辑，值得市场持续关注。

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