新榕金台郡：福州塔头的安商房项目剖析

        在福州的房地产市场中，新榕金台郡作为晋安区塔头附近的一个安商房项目，自拿地以来就备受关注。如今，随着资料的更新，让我们得以全面了解这个拿地近 3 年的国企项目，看看它究竟有哪些亮点与不足。

      一、项目规划与土拍溯源

       新榕金台郡备案同名，地处晋安区二环内，十中南侧。项目规划 4 栋高层住宅，共 746 套房源，然而可售商品房仅 72 套，主推户型为 61 平米和 89 平米。需要注意的是，这是一个混合安商房项目，商品房与安商房并无差异。

       回溯到 2019 年 12 月 30 日，福州建工与福州市建筑设计院联合以 8.11 亿元竞得宗地 2019 - 69 号，溢价率 18.91%，平均楼面地价 10757 元 /㎡ 。该地块面积 41.72 亩，容积率 2.71，建筑限高 80 米。地块要求建设 90% 比例的安商房，以 18900 元 /㎡均价销售给指定对象，还需建设 5000㎡商业建筑面积及 30 个停车位并回购，商业回购价格按成交楼面地价 + 建安成本 3400 元 /㎡确定，车位回购单价为 19.92 万元 / 个。

        在 2019 年的土拍市场，安商房占据主导地位。当天举行的土拍中，7 幅住宅用地均为高比例安商房，且溢价率基本在 30% 左右。晋安区作为供应主力，塔头供应了四幅高比例安商房，如今这些项目大多已开盘或清盘，新榕金台郡此时上市，展现了本土国企的开发速度。由于与周边项目一样，商品房可售量不多，且以刚需户型为主，整体销售压力相对较小。近期，地块南侧一幅纯商地块宗地 2022 - 24 号被保利拿下，楼面价 2.29W，商品房指导价 3.5W，成为周边地缘客关注的焦点。

      二、户型设计亮点与困惑

       新榕金台郡的户型设计贴合主流布局。60 平米的两房两厅一卫位于 1、5 号楼中户，双开间朝南，布局紧凑。不过，次卧空间存在一定困惑，从户型图看，床的宽度不到 1 米，实际情况有待实地考察。但二环内的小户型对于低首付的刚需购房者仍具有一定吸引力。

       89 平米的三房两厅两卫有两种布局。一种位于 5 号楼中户，采用三开间朝南、动静分离的主流设计，但北侧可能存在隐私影响；另一种位于 2 号楼东端头，双开间朝南，采用纵深大面宽小的设计，在近年来也较为常见。总体而言，新榕金台郡的三个户型设计都能满足当下购房者的需求，实属难得。

      三、区位优势与潜在问题

       项目位于晋安区二环内，距离地铁四号线约 500 米，交通出行优势明显，乘坐地铁一站可到东门，三站可达东街口。距离东泰禾仅 730 米，休闲购物十分便捷，周边居住氛围浓厚。然而，项目北侧紧邻十中，可能会存在一定噪音影响，且北侧有庙宇，对于较为敏感的购房者，建议实地查看清楚。总体来说，区位条件尚可。

     四、价格分析与市场竞争

       项目已备案，均价 3.2W。与周边项目对比，悦乐郡作为小地块纯商盘，A 区均价 3.5W，B 区均价 3.3W；恒宇尊品是小地块安商房，备案均价 3.2W；中建岳前雅居为安商房，备案均价 3.2W；蓝光玖榕台同样是安商房，均价 3.14W，但需捆绑车位。

       同时间土拍的安商房是新榕金台郡目前最大的参考对象。去年塔头安商房集中上市，价格较 2019 年的凤峦郡、金岳府有所上涨，部分还捆绑车位。目前，中建岳前雅居 112 套商品房剩余 59 套，恒宇尊品 25 套商品房剩余 7 套，这两个安商房项目定位与金台郡相近，备案价均为 3.2W，且主打刚需产品。从地块优势来看，恒宇尊品仅有两栋楼，社区规模较小，而岳前雅居的社区布局更佳。此外，金台郡在 45 面积段房源较多，105 平米房源较少，岳前雅居的面积分布则相对更合理。

       若新榕金台郡去年上市，给出一定小额优惠，去化或许不难。但如今市场低迷，北面的纯商悦乐郡 B 区 106 平房源售价 3.34W，与安商房价格相差不大，性价比优势不再明显。后续南侧保利纯商地块指导价 3.5W，若推出 89 平连廊中户且按指导价上市，即使差价 3K，也可能比混合安商房更具竞争力。混合安商房在去年得益于周边同类项目较多，安商房压缩了商品房供应量，且楼市回暖，去化较为轻松。但如今市场环境变化，二环内安商房 3.2W 的价格，不仅要考虑周边竞品，还需关注已交房安商房的二手挂牌情况。

     五、项目优劣势盘点与购房建议

       新榕金台郡位于塔头，优势在于区位优势明显，交通便利，商业配套完善，户型设计贴合刚需市场。但劣势也不容忽视，作为混合安商房项目，又是岳峰村安置项目，未来在二手市场可能会受到冲击，居住品质能否得到保障也有待观察。

       对于有意向的购房者，建议充分比对周边二手价格情况，实地考察位于金鸡山、同样由该房企操盘的新榕金岳府目前的实际状况，再做谨慎考虑。毕竟，买房是人生大事，需要全面权衡利弊，才能做出最适合自己的选择。

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