鼓楼映：鼓楼区安商房的新选择‌

       在福州新盘市场以存量盘为主的今年，鼓楼区的一个安商房项目——鼓楼映（备案名：云巨盛公馆），以其独特的地理位置和定位，吸引了众多购房者的关注。该项目位于鼓楼区温泉街道蒙古营巷，紧邻一附小北面，占地面积约20亩，规划有三栋住宅楼。

       其中，3号楼是该项目的主要商品房来源，共有102套可售商品房。从平面图来看，楼栋设计为27层4梯10户，不过备案的仅为一层8户。商品房主推60平米户型，这一户型设计紧凑，双开间朝南，得房率虽然受到26%高公摊的影响，但整体做到了全明结构，适合作为接送房等使用。

        回顾2020年的土拍情况，城投建筑+云灏联合体以限价6.96亿+配建1200平租赁房拿下了该地块，成交楼面价约为17403元/平。由于地块须建设80%的安商房，并按19300元/平销售，导致商品房部分的利润空间有限。因此，虽然备案均价达到4W，但实际对外售价高达5.5W，房企将所有利润集中在了这6207平的商品房上。

      从区位情况来看，鼓楼映项目优势显著。它位于鼓楼区核心地段，距离地铁4号线仅197米，距离东街口也仅有990米。项目南侧紧邻一附小，虽然划片概率不高，但从医疗、休闲、陪读房等方面来看，区位条件都十分优越。然而，周边被老旧小区包围，城建面貌相对一般，加上项目容积率高达3.0，社区体验受到一定影响。

      均价5.2W，与周边同类型项目如汇诚永安里、融侨花满庭、融湾澜玥相比，鼓楼映在学区划片方面存在不确定性，居住体验也不如某些项目。但从另一方面来看，鼓楼区对于安商房中商品房部分的划片政策，反而可能成为这些项目的利好因素。

      综上所述，鼓楼映项目以其独特的地理位置和小户型定位，在鼓楼区安商房市场中占据了一席之地。虽然存在高比例安商房定位和梯户比较高等劣势，但对于特定客源来说，仍具有一定吸引力。对于购房者而言，在选择该项目时，需要综合考虑其区位、户型、学区划片以及居住体验等多方面因素。

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