— 01 项目亮点 —

         万科城市之光坐落于三环快速与金山大道的交汇处，是万科于福州主城区打造出的滨江TOD生活大城，多个户型完美契合区域三代同堂及进阶型定居需求，延伸宽敞生活空间。

           福州万科城市之光坐落于福建省福州市，IF DESIGN羽果设计以有序的空间韵律呈现东方意境的现代表达。设计师使用极具东方特色的朱红和墨绿碰撞和来演绎能量与典雅结合，用刺绣、印花来塑造空间的典雅、宁静的大自然气息。

          大自然，是创造吸引的灵感来源；艺术，是激发情感的灵魂共鸣。简单生活中也能蕴含无尽的诗意，传统的摆设和古物件等散发着东方气息。以精巧的设计细节，为现代人打造出一个温暖宽敞的雅韵空间。

— 02 区域价值 —

区域价值

        从区位看，项目处于仓山的城乡结合部，之前全部都是工业区、厂房，邻近由仓山的橘园洲工业区，总体定居氛围较高；所以项目尽管打出金山板块，但不是传统的金山大道或是浦上大道邻近的项目，能说离核心区较远。

        项目区位优势在于紧临地铁4号线半洲站，属于正地铁房，预计2023年通车，可达东街口；项目并不是第一线临江，只是部分房源可远眺乌龙江，对期待江景的人，需要买到高一些的楼层。

       项目本身除了26万㎡的商品住宅、还配建有2万㎡商业（使用集中式商业，其中8500㎡需回购）、一处9班幼儿园及有关服务设施，从而填补邻近服务设施的不足。

       地块东东侧主要规划产业项目，花溪北路以东规划生活功能为主，邻近还规划洪塘历史风貌区、福建医科大学孟超肝胆医院（在建）等，未来城市面貌有望进一步提高。

          项目价值

            对项目来说，置业也不宣称价格多少，说参考邻近项目，那就来对比看一看：

1、金山洋房：纯商洋房，楼面价1.8W，备案价2.8W

2、金山雅郡：90%亲商，楼面价1W，备案价2.8W

3、建发和玺：纯商，现房楼面价1.9W，首开备案价3.2W

4、紫金神九：纯商，楼面价2.2W，备案均价3.2W

5、龙湖天序：50%亲商，现房楼面价1.9W，备案均价3.2W

        分析：从金山这两年的新盘能发现，楼面价与亲商房的配鉴别最终备案价影响其实并不大，南区在3.2W大约，北区在2.8W大约。

        但对这些新盘来说，都是毛坯上市，该盘又是精装，再看一看精装的备案价。目前看到，中骏世界城璟悦：三期备案价3.2W大约，其中精装3500元/平，公园左岸：备案价3.6W，精装2950元/平。

          那如果按上面的北区毛坯（2.8W)+精装(3-4K)，相等于项目精装备案价在3.1-3.2W，所以这是最简单的计算，因为在鉴别中骏的备案价的时候，如果中骏三期3.2W拿掉精装3.5K，相等于毛坯2.85W，但三叉街邻近的新盘毛坯备案价基本都在3-3.2W。

          综上，项目的备案价，考虑精装溢价，同时对比个别精装盘毛坯部分会偏低一些，预计价格可能会在3-3.1W。所以对这样的价格，尽管金山目前新盘库存也不算多，但项目房源超2000三套，实际售价更值得评估。

            项目定位地铁停车场基座，在东西设置了小型出口，和南北区之间的大门，由于盖板有高度，日常出入相等于都要靠电梯或是楼梯，尽管东侧也设置了地铁升降梯，但从社区的规模上看，超2000套房源，定居人口高达6000人以下，未来出入社区的便利度，和北侧楼栋的出行，都需要注意，当初五四北的万科天空之城就有有关投诉。

           项目东侧能看乌龙江，但并非第一线沿江，东侧规划了橘园洲工业园，坐落于东南侧的A、D地块已经建设，奥特帕斯智能制造产业园也开始建设，坐落于南侧的B地块还未拍得。 

           从规划上看：沿金山大道构成以70至120米高度的创新办公建筑集群，沿橘园洲互通适度控制建筑高度为50米并构成开敞空间，沿乌龙江构成50至100米高度的建筑集群。 对沙盘已经展示了部分办公楼的模型，大概能鉴别出遮盖情况，但依然还有未拍得的地块，预计高度在50米大约，对有意向的购房者，最好评估一下遮盖情况。

          — 03 服务设施价值 —

           交通服务设施：地铁四号线半洲站点距离项目200米大约（可能会有变动），说这个项目是地铁基座项目也问题不大，对出现的帮助较大。

          商业服务设施：邻近相当程度的创意园，休闲的去处还较为多，但大型的综合体距离就较远了，到仓山万达广场距离要4公里以下，称得上一个不小的缺点。

         教育服务设施：邻近比如仓山第六中心小学、福州市麦顶融信小学、麦浦小学等等，中学较为近的有保定一中，但距离正式缺点统筹安排实际还很长，这些仅供参考。

        分析：这个板块的定居条件还是较为成熟的，而且又是正地铁房还是较为有竞争力的，项目最少有20000㎡的商业服务设施，称得上能填补一部分缺少大型综合体的缺点。

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