楼盘规划

大东海玺悦：备案名(晋樾郡)，地处：晋安区五里亭日落印象南侧

项目占地约23亩，分成南北地块，北地块是幼儿园，南地块规划4栋15-20层住宅。

1、5号楼定位2T4的连廊无架空，2、3号楼定位2T2的板楼，有架空，中间还有一个服务设施用房。

主推户型：89、119、129平方米，合计217套，无自持纯商定位。

            土拍情况

          2021年12月1日，大东海以5.09亿元夺下宗地2021-63号，成交量楼面价17367元/㎡，溢价率5.6%，地块受让面积23.8亩，容积率1.85，高度限制60米，销售指导均价为35000元/㎡。

         分析：去年最后一场土拍，五里亭推出5幅地块，关注点基本都在地铁口的一幅纯商，最终成交量情况，一幅流拍，一幅被保利底价夺下，即目前的保利招商和樾风华。

        对项目的户型，基本也算前2年的主流布局，但近年开始，户型越来越卷，这种中庸的布局基本不太能打。

        尤其是目前东区，在售新盘的户型，很多都有自己的亮点，大东海原来在附近的晋棠府，布局也较为亮眼，而对这次的设计，看到了一个楼盘的身影，就是融信海纳新潮。

        大致相同的布局，但是面积都要比对方大，组织协调目前东区的残暴竞争，户型的设计颇为不足。

           布局情况

         项目从容积率和宣传上看，都以低密住宅定位，尤其对目前容积率持续走高，东区很多捷伊供应容积率都达到了2.8-3.0，能说这个指标是较为亮眼的。

         对地块而言，由于被划分，幼儿园对容积率是损容，同时项目的南面，并没太大的公共空间，加上地块圆形，而且实际的密度并没想象的低。

        对项目南侧是日落印象，18层住宅，紧扣社区，基本能说是社区融合，而且没得到红线外的空间接引。

按公布的规划图上看，3号楼距离日落印象30米，2、3号楼坐落于1号楼左右两侧，间距是18米。

虽然采用错位的布局，但南面的1号楼反倒楼层最高，南面楼栋反倒更矮，实际的通风仍然存有影响，

       从布局图上看，自查楼盘社区也基本忽略不计，组织协调楼栋布局，低密可能是相对较低有点密。

           区位情况

         项目坐落于五里亭，距离2号线450米，交通优势明显，距离晋安湖900米，距离世欧广场1千米，泰禾广场1.6千米，消闲购物服务设施接引度也不错。

         距离2环高架130米，存有噪音影响，尤其是右侧的三栋住宅，对项目南北都是老房龄社区，城市界面有一定影响，总得来说，区位中规中矩。

          盘点总结

         项目坐落于五里亭，优势是纯商定位，地铁商圈服务设施接引度较高，周边生活气息也较佳，出入市中心也方便，劣势是没社区空间，部分楼栋通风需要注意，存有高架噪音，户型设计不如亮眼，板块竞品多，房企非国企。

        对购房者，目前板块可选非常多，价格战力度仍然不如刺激，多关注后续定价，以及板块的帕西基情况。

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