站在西二环斗池路口，一边是老旧社区的红砖房，另一边是崭新的沙盘和效果图，这个被称作“凤鸣天玺”的项目，正在成为福州改善型购房者讨论的焦点。

     福厝凤鸣天玺位于福建省福州市台江区西二环斗池路167号，地处传统市中心辐射范围。该项目计划总投资15.3亿元，已取得预售证。

     项目总建筑面积约6.9万平方米，占地约1.6万平方米，规划建设5栋17-30层的高层住宅，总户数仅288户，是一个纯粹的改善型社区。
     01 地段与配套

     台江区西二环沿线的地段价值是凤鸣天玺最核心的优势之一。项目地处鼓台交界处，属于传统市中心范围。

     这一区域正受益于台江区“西二环城市焕新计划”的政策红利，作为区域内稀缺新盘，凤鸣天玺被视为区域更新的重要组成部分。

     对于追求生活便利性的家庭而言，这种成熟配套意味着不再需要“等待配套”，而是可以立即享受到全方位的城市生活服务。

     02 交通与学区

    交通方面，凤鸣天玺享有双地铁覆盖的便利。项目距离地铁4号线凤凰池站约500米，同时距离地铁2号线祥坂站约500-700米。

     教育划片情况一直是福州购房者关注的焦点。根据目前信息，凤鸣天玺划片小学为凤凰小学（区重点），中学对口延安中学（台江校区）。

     学区划分最终以教育部门当年官方文件为准，这是所有新房购买者必须注意的关键点。
     03 开发商与交付

     凤鸣天玺由福厝置业开发，这是福州本地国企与央企联合开发的品牌。

     项目公司具体为福州建工福厝置地有限责任公司，属于福州建工集团旗下。在近年部分民营房企出现波动的市场环境下，国企背景成为项目吸引购房者的一个重要因素。

     凤鸣天玺已于2025年1月取得预售证，首批推出的是2号楼和3号楼。

     项目已于2025年8月获得上部工程施工许可证，建设进度稳步推进。

     04 户型设计

     凤鸣天玺的产品定位极为明确，全部户型均为149-205平方米的大平层，是纯粹的改善型社区。

     主力户型包括149平方米、175平方米和205平方米三种，全部为四房及以上设计。其中205平方米户型创新采用“双主卧+家庭厅”模式，非常适合多代同住的家庭，既保障了不同代际的隐私，又创造了共享的家庭空间。

     整体得房率约78%-80%（含阳台半赠送面积），在福州市场中属于中上水平。
     05 价格与竞品

     凤鸣天玺的价格一直是市场争议的焦点。据多个渠道信息，项目放风价约在每平方米3.8-4.8万元之间。

     按此计算，总价区间约在600万-1000万元。

     相比周边二手房，如凤凰新村、福祥小区等均价2.8-3.5万元/平方米的价格，凤鸣天玺的溢价明显。

     2025年台江及周边仓山多个改善盘入市，如建发朗云、国贸天琴湾等。这些项目与凤鸣天玺定位相似，形成了直接的竞争关系。
     06 潜在劣势

     凤鸣天玺的潜在劣势也相当明显。最受关注的是周边城市界面较为老旧，西侧和北侧仍有老旧小区和待拆迁厂房。

    交通拥堵是老城区不可避免的问题。西二环及周边道路在早晚高峰期的拥堵情况较为严重。项目临近主干道，部分楼栋可能面临车辆噪音的影响。

    此外，项目车位配比仅为1：1.2，对于多车家庭可能面临停车挑战。

     凤鸣天玺的销售中心，咨询者计算着600万-1000万元的总价与未来每月还款计划。

     沙盘前，销售人员反复强调“这里是福州真正的核心地段”，而购房者的目光却不时投向窗外略显凌乱的城市界面。

     项目规划总户数仅288户的纯粹改善社区，意味着更统一的圈层，也意味着更少的流通性。

     对于在鼓楼或台江工作、预算充足、注重地段和教育资源的多孩家庭而言，这里是难以复制的选择。对购房者来说，现在的问题不是能否负担价格，而是是否愿意为这种地段价值支付明显高于周边二手房的价格。

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