金山核心区，3.1米层高与玻璃幕墙外立面

       在福州金山核心区新房供应日渐稀缺的当下，市属国企建总地产打造的高端改善盘——建总瑞玺（备案名：宸玺台），自亮相以来便聚焦了无数改善家庭的目光。作为金山板块“断供多年”后的稀缺新盘，该项目以166套纯大户型设计、3.1米层高与玻璃幕墙外立面，重新定义了金山核心区住宅的新标准。

       一、项目概况与核心参数

       建总瑞玺位于仓山区石边路东侧、石边支路南侧，地处金山大道与浦上大道交汇处的“心脏地带”。2025年3月28日，福州建总地产以底价3.37亿元竞得该地块，成交楼面价约13842元/㎡。

      项目占地约13.04亩，总建筑面积约3.22万㎡，容积率2.8，规划为3栋高层住宅。其中1#、2#楼为31层，3#楼为24层，总户数仅166户，车位比1:1.01，绿化率30%，形成低密度居住环境。

      项目采用公建化玻璃幕墙外立面，搭配5.1米高架空层与酒店式落客区，社区入口设5.1米架空层，提供酒店式落客区及归家度假体验，增强了归家的仪式感。

       二、区位与配套：成熟核心区的黄金生活圈

       建总瑞玺的核心竞争力之一，便是坐落于金山“心脏地带”的成熟配套，形成了“地铁+商业+教育+医疗+生态”的全维度保障体系。

       交通出行方面，项目享有真正的“双地铁”优势，距离地铁2号线洪湾站约475-600米，5号线金山站约640-700米，步行均在可接受范围内。

       教育配套是项目另一大亮点。项目划片福州教育学院附属第四小学，直线距离仅约30米，对口仓山区实验中学（本部），这两所学校在金山板块公办学区中属于公认的“第一梯队”。

       商业配套方面，周边1-2公里内聚集了仓山万达广场、爱琴海、金山万科里、乐堤港等十余个商业综合体，从日常购物到休闲娱乐可一站式满足。

      医疗与生态资源同样优越。省立医院金山院区（三甲）距离项目约1.3公里，而金山公园直线距离仅约570米，为居民提供了健康与休闲的双重保障。

       三、产品设计：高端改善的匠心之作

       建总瑞玺在产品设计上彰显了高端改善盘的定位，主要体现在以下几个方面：

       纯板楼设计与低密度布局：项目采用点式布局与正南北朝向设计，全部为2梯2户纯板楼结构，保障了每户的南北通透性与私密性。3栋楼布局最大化楼间距，保障社区内部景观均好性。

       层高与空间尺度：住宅层高约3.1米，远超常规标准，架空层5.1米，显著提升了空间感与舒适度。这一设计让126㎡户型空间感可媲美市面上近140㎡产品，149㎡户型则可媲美近160㎡产品。

       户型设计细节：项目仅规划126㎡（62套）与149㎡（104套）两款四房户型。

      126㎡户型采用对称式布局结构，南向面宽13.8米，配备8.5米生活阳台与独立晾晒区，主卧为套房配置。

       149㎡户型则更加宽敞，南向面宽15.3米，创新性地采用双套房设计和270°转角飘窗，独立电梯厅可改造为收纳空间。

      精装交付标准：项目精装交付，配备东芝中央空调、威能地暖、西门子厨电等一线品牌，精装标准约3000元/㎡，显著提升了居住的品质感。

       四、核心优势分析

       1. 地段稀缺性

       金山核心区已多年无新土地供应，板块开发趋于饱和，后续难有新地块供应。建总瑞玺所在区域是金山配套最为成熟的区域，各项配套均已兑现，无需等待规划落地，真正实现了“即买即享”的便利生活。

       2. 产品力突出

      纯四房改善定位、3.1米层高、2梯2户板楼设计、品牌精装，契合高端改善家庭需求。全盘仅166套房源，社区圈层纯粹，避免了混合户型社区可能带来的杂乱感。

      3. 国企背书与交付保障

      福州建总地产作为福州市属国企，其资金链受政府严格监管，交付有保障。建总地产近年在市场上凭借其交付兑现能力和品质项目积累了良好的口碑，这在当前市场环境下是重要优势。

       4. 优质圈层氛围

      项目位于仓山“政务轴线”，周边分布多家政务机关单位，潜在的业主中政务精英较多，邻居群体素质与经济实力较为均衡，圈层氛围优质。

      五、潜在挑战与考量

      社区规模较小是项目的主要短板。仅3栋楼、166户的微型社区，意味着内部园林绿化、公共活动空间必然受限，无法与大型社区的中庭园林相比。虽然通过打造架空层泛会所来弥补，但喜好开阔社区环境的买家可能会感到不足。

       价格门槛较高。项目备案均价约33450元/㎡，实际销售价格约为备案价的95折，即约3.2万元/㎡。126㎡总价约380-427万，149㎡总价约477-538万，这个价格在金山乃至福州选择面很广。

       周边城市界面不均。项目地处发展已久的金山核心，周边环绕部分老旧小区，新旧建筑杂陈，与项目自身的现代高端形象存在反差。同时，高峰时段周边支路可能面临交通压力。

       六、适合人群与购房建议

      建总瑞玺是一款“偏科生”式的产品，它在学区、地铁、成熟配套和改善属性上得分很高，但在社区规模、价格和周边界面上存在明显取舍。

      最适合这类购房者：

      预算充足的金山地缘性改善家庭，尤其重视子女教育，希望在不离开熟悉区域的前提下，一举达成学区升级和居住品质飞跃。

      极度依赖成熟生活配套与地铁通勤，且青睐低密度、纯板楼社区的品质型买家。

      偏好国企开发、看重交付保障，对社区圈层纯粹性有要求的购房者。

      可能不适合以下人群：

      预算有限的刚需或刚改客户。

       将大型社区园林、开阔公共空间作为核心需求的购房者。

       对城市界面整洁度、未来规划潜力有极高期待的买家。

       购房建议：

       优先关注149㎡户型的高楼层房源，270°飘窗可最大化享受景观视野，采光通风更优。

       购房前可实地考察周边支路高峰时段交通状况，评估自驾出行便利性。

       核实学区划片的最新政策，确认对口学校的入学条件，保障教育需求兑现。

       关注项目精装标准的具体配置清单，明确交付细节，避免后期纠纷。

       建总瑞玺是金山核心区稀缺的“成熟配套+国企品质+纯粹改善”型项目。其地段、学区与产品力的组合优势在板块内极具竞争力。尽管存在社区规模小、城市界面不均等短板，但对于预算充足、看重核心资源的改善家庭而言，仍是当下金山板块的优选之一。

       在新房供应稀缺的大背景下，这类核心区改善盘的保值增值能力也更具保障。如果您的需求与其优势高度重合，且能接受其短板，那么建总瑞玺值得您重点考虑。

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