#保利天珺
外立面已落架，实地可预约

鼓楼惟此第四代瞰江豪宅

南望闽江风光 北望华润万象城
6.2米挑高80㎡空中花园露台
超高赠送，得房率约120%
主推房源：
1＃ 1702，185.13平，总价931万
2＃ 1402，188.76平，总价965万

     稀缺地块，潜力无限

       2022 年 9 月 29 日的那场土拍，在福州房地产市场留下了浓墨重彩的一笔。当时，整个土拍遇冷严重，众多住宅地块大多被本土国企底价拿下。然而，鼓楼区的宗地 2022 - 38 号福沁路西侧旧改项目出让地却成为了例外。这块仅 14.22 亩的小型纯商地块，当天吸引了众多代表房企的激烈角逐，最终保利凭借运气与实力，通过摇号以限价 5.01 亿元 + 首期付款比例 100% 成功竞得，成交楼面价 24024 元 /㎡。

       要知道，鼓楼区此前已断供多年，上一次纯商地块同样被保利摇号收入囊中，即保利天悦二期，其楼面价高达 2.8W，上市售价更是达到 4.5W。相比之下，保利天珺所处地块虽然占地较小，但周边融侨锦江等成熟社区带来了稳定的地缘置换需求，开发压力相对较小。而且，在土拍遇冷的大环境下，官方给出的定价较为合理，即便触发限价，楼面价也仅 2.4W。对比同阶段保利拿下的塔头纯商地块 —— 保利锦上，楼面价都达到了 2.3W，保利天珺地块的性价比不言而喻。

       虽然官方给出的销售指导均价为 4 万 /㎡，低于东二环的 4.5W 以及后来上海西的 4.5W，但在如今期房定价可通过精装做溢价备案的情况下，这一指导价的限制作用相对有限。综合来看，这块袖珍地块凭借其所处区位的购房需求以及不算过高的楼面价，在当时的土拍遇冷期，堪称一块优质地块。

       从地块条件深入分析，其容积率仅 2.2，远低于近期多数 3.0 左右容积率的项目，这为打造低密舒适的居住环境奠定了基础。不过，地块呈长条形，在一定程度上限制了开发空间，难以形成大规模、多功能的社区空间。但不可忽视的是，地块最大的优势在于其供需关系，周边潜在的购房需求旺盛，而新房供应相对稀缺，这对于开发房企而言，无疑是一大利好，开发压力得到有效缓解。

     精研户型，奢适之选

        保利天珺规划建设 3 栋住宅，其中 1# 为 25 层、2# 为 23 层、3# 为 11 层，总户数共 112 套。1、2 号楼为 2T2 的 187 平户型，共 92 套；3 号楼为 1T2 的 148 平户型，共 20 套，所有户型均定位为第四代住宅，并采用精装交付，宣称物业费 8 元 / 平。

       先看 187 平米的四房两厅三卫户型，该户型采用三开间朝南设计，两梯两户的布局保证了居住的私密性。其独特之处在于采取边厅设计，使得室内空间更加开阔。四房的布局中，北面两房空间相对偏小，不过主卧占据了较大空间，为主人打造了奢华舒适的居住区域。需要注意的是，主卧的两个卫生间，虽不是暗卫，但奇数层的卫生间对着露台庭院，可能会存在一定的隐私影响。

        对于第四代住宅最为关注的采光以及庭院私密性问题，该户型表现出色。由于并非常规的南面阳台做凸出设计，整体南向采光遮挡并不严重。客厅与第四代露台巧妙结合，不仅增加了空间感，而且项目周边多为低层住宅，西端高层住户有望欣赏到一线江景，东端住户则能看到一点西禅寺，视野效果十分可观。此外，奇偶层分别在南北两侧设置了一个休闲庭院，且都在电梯外独立入户，不过在私密性隔离方面还有一定提升空间。

       从户型布局来看，该户型呈现凸字形，这就需要特别注意客厅的采光情况。例如偶数层西端头客厅，白天采光可能会被主卧遮挡。在立面上，该户型设计更靠近天琴湾，相比近期建发缦云外立面引发的争议，其接受度可能会更高。

        再看 147 平米的四房两厅两卫户型，一梯两户且电梯双开门，拥有独立电梯厅，采用主流的四开间朝南布局，客餐厅南北通透，与天琴湖等项目的户型设计相似。在第四代设计部分，采用了常见的南向阳台搭配露台的方式，偶数层主卧还设计了一个 L 型的观景阳台，为住户提供了独特的观景视角。当然，在采光方面，需要留意可能存在的遮挡问题。

      核心区位，配套醇熟

        保利天珺坐落于鼓楼西区，乌山西路以北、福沁路以西，地理位置得天独厚。项目周边虽然没有紧邻的地铁站点，但距离地铁 4 号线凤凰池站约 1.2 公里，步行在可接受范围内，且周边 1 公里内有多达 18 个公交站，公交线路密集，可快速畅达全城，为居民的日常出行提供了多样化选择。

        商业配套方面，项目优势明显。距离华润万象城、山姆会员超市等高端商圈仅 800 米，周边 3 公里范围内更是汇聚了融侨中心 artmall、宝龙广场等 34 个商场，涵盖了购物、娱乐、餐饮等全方位消费需求，让居民轻松享受便捷、高品质的都市生活。

        教育资源丰富，周边直线 3 公里范围内分布着 93 个幼儿园、26 个小学以及 15 个中学，福州市融侨幼儿园、福州市钱塘文博小学、文博中学等优质学校环绕，为孩子提供了从学前到中学的一站式优质教育环境，助力孩子茁壮成长。

       医疗资源同样充足，直线 3 公里范围内有 46 个一级及以上医院，福建医科大学附属口腔医院、福建医科大学孟超肝胆医院等知名医院为居民的健康保驾护航，让业主在需要医疗服务时能够迅速获得专业救治。

        自然景观方面，项目北临北江滨生态圈，周边有福沁公园、闽江公园北园、金牛山公园等休闲公园环绕，为居民提供了亲近自然、放松身心的好去处，让人们在繁华都市中也能享受清新宁静的自然之美。

      第四代住宅，引领潮流

        作为鼓楼首个第四代住宅，保利天珺在产品打造上不遗余力。项目采用高隔热、高隔音的定制级系统门窗和大面积的 low - e 玻璃，有效提升了居住的舒适度，为业主营造安静、舒适的居住空间。

        其独特的空中庭院设计是一大亮点，让每一户居民都能拥有属于自己的绿色天地。其中，“空中四合院” 产品更是惊艳榕城，建面约 370 平，拥有 6.2 米挑高，超 80 平庭院空间，户户享有超广角观江视野，将自然景观与居住空间完美融合，让业主仿佛置身于城市中的世外桃源。

       在建筑设计上，整体立面采用大面积曲面玻璃 + 弧形铝板设计，搭配莫兰迪灰、星光银、鎏光金等时尚撞色，冠顶融入绿化、生态元素，大堂融合奢华、中西合璧元素，将鎏光金铝合金格栅和白色高端石材巧妙结合，打造出如高级酒店般的奢华感，彰显业主的尊贵身份。

       此外，项目创新设计 “π” 字形布局，形成 360 度超大景观视野，为业主营造出独特的空中田园体验。并配备约 60 米宝格丽风大门、安达仕酒店风艺术园林以及 5 大主题会所「珺悦会」，涵盖私宴、健身、童悦、会客、休闲等多功能定制专属圈层私域，为业主提供全方位、高品质的居住体验，满足不同年龄段、不同兴趣爱好的业主需求，构建和谐、高端的社区生活氛围。

        保利天珺凭借其稀缺的地块价值、精心设计的户型、优越的区位配套以及领先的第四代住宅产品理念，成为福州房产市场中一颗耀眼的明星。它不仅为购房者提供了一个温馨舒适的家，更为榕城人民展现了一种全新的生活方式。如果您渴望在鼓楼这片土地上拥有一处既能享受城市繁华，又能亲近自然、彰显品质的理想居所，那么保利天珺绝对值得您深入了解与关注，它或许就是您一直在寻觅的梦想家园。

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