鼓楼改善必看#保利天瓒
143㎡精装大四房588W任选
鼓楼内环豪宅圈 一线河景
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一、项目概况

1. 开发商与定位
   由保利集团旗下福州中沁置业有限公司开发，是保利“天字系”全球第四座作品，定位为鼓楼核心区“滨水艺术奢宅”，主打143-358㎡精装大平层，目标客群为追求城市核心资产与稀缺景观的高净值人群。

2. 区位与规划

   • 地址：鼓楼区六一中路东侧、海潮东路北侧，二环内核心地段，紧邻晋安河，享约2公里滨河景观带。

   • 规模：占地15亩，总建筑面积约6.17万㎡，容积率3.0，绿化率30%，规划3栋32层高层，共186户，车位配比1:1.45。

3. 拿地背景
   2024年7月以底价7.87亿元竞得，楼面价25764元/㎡，是鼓楼近十年稀缺纯商地块，对比同期竞品（如建发瑞云、绿城芝蘭月华）楼面价低2-3K，具备成本优势。

   

二、核心卖点

1. 稀缺资源组合

   • 滨水景观：东临晋安河，河面宽60米，部分户型（如2号楼东端）可享270°环幕瞰河视野，对标国际滨水豪宅标准。

   • 交通便利：距地铁2号线水部站700米、F1滨海快线闽都站350米（在建），自驾通达古田路、六一路等主干道。

   • 商业与医疗：3公里内覆盖东街口、世欧广场等8大商圈，协和医院、附一医院等三甲医院环绕。

2. 产品设计创新

   • 户型亮点：

     • 143㎡四房：南向面宽15米，LDKB一体化设计，主卧配置270°落地窗；

     • 215㎡五房：三面采光，主卧套房达40㎡，但次卫为暗卫。

   • 建筑美学：公建化立面，窗墙比高达4/5，采用“金镶玉”配色与全景玻璃幕墙，融入伦敦海德公园壹号设计理念。

   • 精装标准：大金空调、简一大理石瓷砖、科勒美妆冰箱等配置，精装成本5000元/㎡，引入方太制冷油烟机等创新科技。

3. 品牌溢价与圈层

   • 保利“天字系”全国十大豪宅产品线背书，业主圈层以鼓楼地缘改善客群为主，143㎡户型占比67%，总价580万起。

     

三、价格与市场表现

1. 定价策略

   • 备案价：58,481元/㎡，实际成交价约43,000元/㎡，显著低于鼓楼同类二手房（如保利天悦一期9万/㎡），但对比楼面价利润空间有限。

   • 竞品对比：与建发瑞云（4.3万/㎡）、绿城芝蘭月华（4.2万/㎡）持平，但户型得房率（75%-78%）低于竞品（如建发瑞云82%）。

2. 销售动态

   • 2025年首开网签43套，143㎡占比86%，去化速度中等，大户型（215㎡以上）因总价高、设计缺陷滞销。

     

四、优势与挑战分析

• 核心优势：

  1. 地段不可复制：鼓楼二环内唯一滨水新盘，兼具城市核心与生态资源稀缺性。

  2. 产品差异化：天字系品牌溢价+全景舱式户型设计，填补区域高端改善空白。

  3. 政策红利：鼓楼新房供应稀缺，长期资产保值属性强，预估年均涨幅5%-7%。

• 潜在风险：

  1. 高容积率与密度：3.0容积率导致居住舒适度降低，2T2电梯配置未实现独梯入户。

  2. 配套短板：社区规模小（15亩），园林功能受限；西侧老旧小区界面待更新，东侧安置房地块（容积率4.05）或影响采光。

  3. 教育不确定性：划片闽江学院附中，但学位紧张，需关注政策变动。

     

五、综合评价与购房建议

保利天瓒以“鼓楼核心+滨水+天字系”三重稀缺性为核心竞争力，适合资产配置与地缘改善需求，但需理性权衡产品瑕疵与市场风险：

1. 优选户型与楼层：

   • 143㎡户型建议中高楼层（15层以上），优先2号楼东端临河房源，最大化景观价值。

   • 规避北向房间进深不足、暗卫等问题户型。

2. 关注长期价值：

   • 滨水地块稀缺性支撑长期增值，但需预留5年以上持有周期，警惕竞品分流与安置房影响。

3. 风险规避措施：

• 要求开发商书面承诺装修标准与无捆绑销售；

• 实地考察采光与噪音（尤其邻近福新路楼栋）。

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