在福州楼市深度调整的背景下，三江口板块的万科云城以“腰斩价”引发市场热议。这个曾被视为“三江口封面”的商住综合体，如今均价低至8000元/㎡，与2019年开盘价相比近乎腰斩。本文从项目定位、市场逻辑、价值重构等维度，解码这一现象级楼盘的机遇与风险。

一、项目定位：三江口TOD综合体的理想与现实

万科云城位于仓山区三江口核心区，占地约17万㎡，容积率高达6.3，规划3栋18-47层商住楼，提供34-115㎡的LOFT与平层产品。项目曾以“双地铁+千亿公建”为卖点，试图打造福州版“垂直森林”，但受板块发展滞后与市场下行双重冲击，价格体系全面崩塌。

核心数据速览：

• 价格：当前均价8000-12000元/㎡（含毛坯与精装），较2019年峰值下跌40%-50%；

• 交通：地铁1号线下洋站（在建）、6号线三江口站（规划）双轨交汇，步行距离150米；

• 配套：毗邻海峡文化艺术中心，规划清华附中福州学校、市一医院分院等教育医疗资源。

  

二、价值重构：价格洼地背后的三重逻辑

1. 板块发展失速的代价

三江口作为福州新区核心区，曾因泰禾集团暴雷导致福州湾、文旅城等标杆项目烂尾，板块开发停滞长达5年。尽管近期部分项目重启，但人口导入不足、商业配套缺失仍是硬伤。万科云城所在的东部下洋片区，规划中的国际金融中心、冰雪乐园等仍处纸面阶段，导致市场信心严重受挫。

2. 商住模式的先天缺陷

项目40年产权、6.3高容积率、1912户密集布局，与传统住宅形成鲜明对比。商住混用导致人员流动性大，物业管理难度陡增，长期居住体验存疑。此外，1:0.77车位配比难以满足未来需求，进一步削弱投资吸引力。

3. 市场供需的残酷挤压

2024年福州楼市持续探底，闽侯普通住宅均价跌破9000元/㎡，主城区鼓楼、台江等核心区房价跌幅达10%。在此背景下，商办类资产流动性锐减，万科云城被迫以价换量，甚至通过中介渠道推出“8字头”特价房加速去化。

三、核心卖点：逆境中的稀缺性突围

1. TOD红利兑现确定性

地铁1号线（2025年试运行）、6号线（规划中）双轨贯通后，项目可实现30分钟直达东街口、滨海新城。对比市中心商办物业（如东二环SOHO均价2万+），其交通性价比凸显。

2. 空间创新与低总价诱惑

76㎡“魔方户型”通过4.5米层高设计，实现“买一层用两层”，实际使用面积达120㎡。按当前均价计算，单套总价仅60万起，不足市中心同类产品1/3，吸引初创企业、自由职业者进驻。

3. 万科品牌兜底效应

尽管万科集团面临净利润亏损压力，但其2024年仍完成18万套房屋高质量交付，物业服务水平位列行业第一。对比三江口其他烂尾项目，万科云城的交付保障成为重要卖点。

四、风险警示：高收益背后的五重隐忧

1. 流动性陷阱：商办类资产转手税费高达15%-20%，且二手市场承接力薄弱，投资客可能陷入“有价无市”困局；

2. 租金回报存疑：周边写字楼空置率超40%，月租金仅30-40元/㎡，年化回报率不足3%；

3. 政策不确定性：商业办公改租赁住房政策虽已出台，但具体实施细则尚未落地，功能转换存在法律风险；

4. 板块发展周期：三江口规划需10年以上成熟期，短期内难以形成人口与商业集聚效应；

5. 产品老化风险：高密度商住楼易出现电梯老化、管道堵塞等问题，后期维护成本高昂。

   

五、购房建议：三类客群的博弈选择

• 初创企业主：可优先选择低楼层小户型，兼具办公与仓储功能，但需预留10%预算用于个性化改造；

• 长租公寓运营商：整层收购成本可控，但需评估周边竞品（如紫光浦上商业小镇）的租金竞争压力；

• 边缘型刚需族：若仅需过渡性居所，建议选择带装修房源，规避二次投入，并密切关注地铁开通节点。

  

结语
万科云城的“价格神话”，本质是福州楼市深度调整与板块发展滞后的双重投射。对于敢于“逆周期”布局的投资者，其TOD属性与品牌背书仍具吸引力；但对追求稳定收益的普通购房者，仍需警惕“低价陷阱”。在三江口从蓝图走向现实的漫长征程中，这个项目或将持续演绎“冰与火”的市场辩证法。

        感兴趣的朋友可拨打售楼部电话详细了解，现在拨打电话预约看房还能享受有房子专属优惠，一站式买房舒适体验！

        更多买房优惠/资讯关注有房子房产网，持续更新中！
      【售楼部电话：4007729886转2393来电，或点击报名立享专属优惠，并享受一对一服务，可提供专车看房】