保利国贸天琴湖：备案名（湖映公馆），地处：晋安区福新东路与前横路交汇处

      项目占地58亩，共规划12栋27-32层住宅，合计702套，项目建议100%全装修，主推建筑面积约135-200㎡，定位第三代住宅，无自持纯商盘。

从面积段比重上看：135、143平方米，合计9栋，532套，比重75%，从定位而言，更偏刚改路线。

项目首次备案了三栋住宅，合计116套，均价精装3.87W，面世：134，143平方米，存有底商。

       分析：对项目而言，今年土拍，国贸以底价拿下这幅东二环的首家第三代住宅地块，楼面价2.26W，指导价4.5W，建议100%精装。

地块由于容积率高达2.8，加之是狭长地块，最后的楼栋布局也是高层住宅育苗布局。

      对项目而言，在样板房面世后，受到最小关注的就是公摊，以后排序了一下公摊，但从备案数据上看，存有很大出入，以后排序偏高了。

当然即便如此，项目的公摊仍然不低，达到28.3-28.9%。

134的户型，套内是95，142的套内是102。

就可以说确实得房率不高，但比预期来得强。

       135平方米：四房两厅两卫，铅印间朝南，客餐厅南北通透，套内得房率一般，三间卧室，就可以做到3.5房，同时每家卧室功能区也一般，走廊部分面积浪费也比较多。

      户型的亮点就是第三代住宅的阳台部分，同样分成奇偶层，阳台部分的阳台，一个是在客厅北侧，一个在主卧北侧，同时还有户型以外的休息庭院。

      135平方米的第三代住宅，这是目前福州所有第三代住宅里面，最低的面积门槛，对刚需改善买房人很大吸引力。

       143平方米：四房两厅两卫，布局跟135平方米的没有太大变化，唯一不同点是主卧空间，有了相对独立的化妆台，客厅的进深也有很大加大。

      168平方米：四房两厅三卫，非主流布局，客餐厅一体化，靠东西侧通风做观景，也搭配了阳台，对这个面积段，四房设计，主卧做了功能最小化，剩余三房空间也略显违和。

      分析：目前没有楼王的户型图，从形状上看，能参照168的布局，对项目而言，虽然都是2T2的板楼定位，但是高层住宅，部分还是32层，相当于顶着高度限制100米，由于消防自持存有，公摊率会很高，参照案例很多，比如建发玺云。

      作为晋安湖东侧对刚改盘，按理而言，晋安湖应该算是最小的亮点，加之项目还是高层住宅，但是从户型设计上看，除了168平做了观景设计外。

      比重最小的134，143平，都只是做了常规的铅印间朝南，这样的户型设计，也基本宣告景观资源并不靓眼，走主流户型做居家，可能将更取悦市场。

       作为东二环首家第三代住宅，从底价拿地，已经说明了房企的不看好，再到后来的样板房，被质疑高公摊，再到随后未开盘就采用分销刷屏，再到如今大幅高于指导价上市。

      能说一路走来，利空消息不少，最后结果也被证实，东二环随意就给出的4.5W指导价，虚高的让人可怕。

        原来恒大7折，可能将是真折扣，现在指导价7折，可能将不很大是折扣。

       回到项目本身，按照3.58W的均价上看，虽然高于预期，但放在目前整个东区在售项目，仍然是门槛较高的楼盘。

       总的来说项目位于东区，优势是纯商定位，地铁、湖、商圈等配套接引度较高，第三代住宅有很大特色，国企操盘手免去烂尾风险，劣势是周边城市界面还处于开发中，板块帕西基低迷，项目房源总量较大，价格有很大风险。

       对有意向的购房者，建议多鉴别售价，以及目前东区在售竞品的买卖情况，以及后续周边的供应情况。

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