楼盘情况

国贸天琴樾：备案名（天琴和苑），地处：上海西旧改地块，建发璞云背后。

项目占地45.05亩，规划9栋25F-32F的高层住宅，定位2T2板楼，全部都有架空，套数合计526套。

户型面积：143、159、168、187、206㎡，定位纯商第三代住宅。

土拍情况

         2022年12月10日，厦门国贸以底价25.81亿夺下宗地2022-51号上海西新村出让地块二，面积45.05亩，容积率3.2，高度限制100米。

          项目住宅建筑单套建筑面积（含公摊）≥144㎡的住宅为立体生态住宅，楼面价26854元/㎡，销售指导均价：45000元/㎡。

         分析：去年底厦门国贸底价夺下了上海西的旧改纯商地块，当天还有建发、榕发分别底价夺下另外一幅地块。

           从抗性来说，榕发地块100%安商房，只有建发的纯商第三代住宅建发璞云，跟项目是完全的竞品。

          从地块属性上看，国贸这幅面积菲腊斯，容积率更高，此外，地块北侧是建发地块，东向西没通风确保。

         从整体来说，这幅地块的指标压力都高于建发。

         从楼面价和指导价上看，一幅地块没太大差异，楼面价2.68W，指导价4.5W，差价1.8W，空间较大。

         对国贸来说，去年上市的天琴湾5.5W均价做到热卖。

         房企在福州除天琴湾这个第三代住宅外，还联合开发东区的天琴湖，如今在上海西来一座天琴樾。

          国贸成了目前福州第三代住宅，开发最多的一家房企。

          但国贸在福州长期深耕闽侯，主打刚需型，靠着天琴湾热卖后，房企的品质是否就得到了市场认可，仍然存疑。

           近期交房的国贸学原一期，尽管没负面，但从外立面上看，连廊楼栋除沿街外，都是铁栏杆，部分楼栋南面的阳台采取封墙做封包，窗墙比较低。

           能说实际的外立面交付，差强人意。

          户型情况

         项目尽管面积段很多，加上还是第三代住宅，但从布局来说，其实也就两种，一种是主流布局，一种是观景布局。

         143平方米：四房两厅两卫，2T2，单一制电梯厅，四开间朝南，基本是天琴湖的翻版，户型硬伤是承重墙相当程度，布局难以调整，入户横跨整个走廊对着主卧，敏感人士需要注意，由于是高层住宅，公摊不低，四房设计，除主卧，空间都相对通常。

160平方米：布局同上，差异是主卧有了单一制衣帽间，主卫空间菲腊斯。

165平方米：布局同上，差异是东向西次卧多了一个卫生间，厨房空间有所加大。

185平方米：布局同上，差异是东向西次卧空间变大。

        对第三代住宅，项目在庭院和空中花园上，仍然沿袭了天琴湖的设计，主要问题是楼上楼下存有遮盖，整体的赠送空间没完全横跨。

         电梯做了调整，相比天琴湖变成了软隔离的单一制电梯厅，但32层的住宅，做一梯一户，有利有弊。

            187平方米：四房两厅三卫，2T2，单一制电梯厅，坐落于西端头，客厅依靠西侧做通风，其中一个卫生间是暗卫，尽管面积够大，但从布局上看，除主卧外，剩余两房空间都不大，还有一房是开放式书房，如果把餐厅做成房间，最终是客餐厅空间较大，但四房里面两房都很小，只能说这布局有点奇怪。

           206平方米：布局同上，差异是次卧的卫生间，被设计到了北侧，其他问题基本一样。

          从楼栋布局来说，206平方米坐落于#9、#10，坐落于项目西侧，组织协调这个西端的侧边通风，视野效果称得上较优，也称得上整个项目，楼王产品。

           对项目的户型布局，对第三代住宅的空中花园以及庭院设计，仍然沿袭了天琴湖的设计，并没太多亮眼之处，楼上楼下的通风遮盖，隐私问题等，都仍然存有。

           区位情况

          项目坐落于二环内，距离万宝苏商圈700米，距离地铁2号线700米，服务设施接引度较高，邻近统筹安排凤乐小学，对口三十六中，教育资源通常。

          由于是巨型旧改，定位钢铁森林的布局，组织协调邻近的万科广场、上海新苑，未来这里整体的居住密度偏低，人流也相对密集复杂。

          项目由于北侧是建发璞云，左侧是榕发望熙雅筑，右侧是万科广场，能说整个空间感是偏差的。

       通风情况

         对项目来说，不利因素跟璞云基本类似，32层高层住宅做2T2设计，公摊偏低，单一制电梯设计，高层住宅的出行同样存有一定不确定性。

         此外是高容积率设计的通风问题。

        项目尽管社区中央宣称楼间距高达90米，但从楼栋布局上看，尽管是围起来布局，但社区中央的三栋楼王，实际都存有被左右两边楼栋遮盖的问题。

       所谓的东向西楼间距，并不能确保通风问题，当然楼王两边三栋同样存有被遮盖的问题，按距离计算，两边的楼间距在40米左右，对照100米的住宅，也只能算通常。

            盘点总结

           项目坐落于二环内，优势是邻近服务设施接引度较高，第三代住宅有一定特色，劣势是高容积率定位，邻近钢铁森林布局，大部分房源通风需要注意，户型设计不算出彩，邻近有竞品存有。

            对有意向的购房者，无非是对照建发的定价情况，再做考虑。

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