
楼盘规划
正祥凤林别舍:奥体路西侧,横龙直巷西侧,规划三栋住宅,一幢两梯三户,一幢两梯五户。
土拍情况
2021年2月3日,正祥以1.88亿投得福州宗地2021-06号,楼面地价20289元/㎡。土地面积:6.95亩);容积率:2.0;建筑高度限制:50米。
分析:今年土拍奥体推出的一幅袖珍的纯商地块,被正祥夺下。对正祥来说,近年在福州动作也不多,最近的一个项目是坐落于鼓楼西禅寺的亲商房正祥福沁满庭。
对地块来说,由于实在过小,开发空间并不大,但拿地资金压力也同样小,优势是目前奥体邻近新盘竞争压力很小,加上是纯商定位,目前也是以大户型说了算打,对地缘客有很大吸引力。
户型情况
143平方米:四房两厅三卫,一梯每户,铅印间朝南,大进深设计,客厅另一侧设置客卧,减少走廊空间浪费,但客卫是暗卫,此外入户门正对餐厅,颇为违和。
98平方米:三房两厅两卫,坐落于两梯五户的中户,电梯双开门,但入户门厅空间并不大,此外还须要横跨连廊,户型三开间朝南,动静分离,主流布局,北侧连廊有许多隐私问题,但东户有自己的独立电梯,隐私影响较佳。
143平方米:四房两厅两卫,三开间朝南,西端头是电梯双开门,西端头是电梯入户。三个户型的差异是,西端头东向西两翼更大,西端头多了一个卫生间的进深,三个户型的主要硬伤是餐厅与入户门无法南北通透。
区位情况
项目处在奥体板块,距离地铁五号线300米,日后乘车有很大协助,西侧奥体中心,北侧阳光天地,西侧飞凤山公园,消闲运动的协助很大,楼盘北侧紧临公交总站,有一定噪音影响,北侧古建筑,敏感人士须要在意。总体来说,项目能说处在奥体比较核心的区域,区位较佳。
楼盘总结
项目坐落于奥体板块,优势是邻近配套较佳,纯商定位,房源较少,此外无新盘竞品,劣势是地块过小无社区,南北侧有不利因素,邻近次新房压力很大。
对项目来说也走刚改路线,今年基本处在区位较佳的楼盘,大部分都选择了走刚改路线,能说福州的购买力也在逐渐分化。但对项目来说,无社区对刚改,此外处在热度较高的奥体,未来去化还有许多不确定性。
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