关于中海晋安湖叁号院，称得上板块去化压力算大的项目。

       小编收到了三个群友帖子，都买入了那个项目，三个群友观察楼市也蛮久了，都做出了那个可以选择，除祝福没有询问原因。

         带着其的感受，谈谈那个项目，看上去争议很大，为何还被人可以选择？

        首先是项目的缺点：

1、C地块偏小，邻近还有老旧小区，此外离规划的高架较近
2、B地块存在古建，成了最小的隐患

        对项目来说，缺点也比较清晰，不过优点也相较直观：

1、离地铁4号线较近
2、小高层住宅定位，公摊低

        分析：近期项目在直面帕西基相较低迷后，也持续通过分销，放出很大优惠力度的特价，从特价海报上看，中低层精装单价在3.1-3.2W，组织协调100-105平方米的户型，总价在310-330W。

         对这种的价格，在板块是怎样做到有很大吸引力的。

         从板块去化分析，目前板块330W下列的房源，大体如下：

1、保利云上小户型吻合清盘，剩下连廊端头115平大约，保利云上的区位并不如中海。

2、和樾风华、君兰和鸣，107平大约的房源，目前也吻合清盘，此外和鸣区位偏差。

       3、联发君越府端头118平，取消精装后，总价最少350W，区位不很大有中海强，此外是高层住宅，背后庙宇连片。

4、首创香颂离地铁等配套很远，还自持安商房，首创香悦，邻近不利因素很多，还自持公租房。

5、未售的揽湖郡，高层连廊，不管中户还是端头，户型都不太理想。

6、大东海玺樾，民企开发，大东海的品质也是让人动容。

         通过直观的对照，能发现目前东区尽管项目很多，但在330W下列的房源，可可以选择性其实并算不上多，稍微门槛低一点儿有地铁接引的项目，都卖得极好。

        对叁号院来说，地铁优势仍然显著，尽管连廊楼栋的户型偏大了一点儿，但带来的也是整个户型空间感极好，其中的客厅面宽，比常规的宽了很多，对部分偏好这种的客源，也有其的吸引力。

         所以除受到板块目前刚需房源持续去化的利好后，还有一点儿就是板块容积率暴涨。

         天琴湖、揽湖郡等，基本都是2.8-3.0容积率，组织协调十米高层住宅，公摊达至25%+，作为对照，叁号院17%大约的公摊，小高层住宅，部分洋房，对照后那个优势也比较突出。

        从项目网签数据分析上看，项目1年时间，网签124套，月均10套，从数据来说较差，组织协调项目861套房源总量，这种的数据也是亚历山大。

        从去化数据上看，目前择机备案的情况，扣除本月备案的10号楼，项目的去化率差异就很显著。

        其中100-105平的户型，达至70%大约，称得上好卖相较的产品。

        从月均走势上看，项目在今年2，3月，数据也有一点儿反弹，所以对照邻近其他项目，仍然算不上强劲。

         结合这种的数据，再组织协调目前板块的房源情况，大体能分析得出，项目的125、142产品，直面板块刚改扎堆的现状，卖的难度仍然非常大。

          对项目100，105的产品，尽管比同类型的面积多了10-15平，但在板块库存出现分化后，压力会有小幅减慢。

           所以直面800+的房源总量，对项目来说，除当初的古建等负面外，怎样抓住目前的板块窗口期，提高销量，也是至关重要，毕竟在三江口已经有锦江城那个最滞销的项目了。

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