楼盘规划

保利国贸天琴湖：备案名（湖映公馆），地处：晋安区福新东路与前横路交汇处

       项目占地58亩，共规划12栋27-32层住宅，合计702套，项目要求100%全装修，主推建筑面积约135-200㎡，定位第三代住宅，无自持纯商盘。

从面积段比重上看：135、143平方米，合计9栋，532套，比重75%，从定位来说，更偏刚改路线。

土拍情况

        2022年5月27日，厦门国贸以底价24.56亿元拿下宗地2022-18号，楼面价22644元/平，地块面积58.1亩，容积率：2.8，高度限制：100米，销售指导均价：45000元/平，要求100%精装，鼓励建设立体生态住宅。

        户型情况

        135平方米：四房两厅两卫，铅印间朝南，客餐厅南北通透，套内得房率一般，三间卧室，就能做到3.5房，此外每家卧室功能区也一般，走廊部分面积浪费也比较多。

         户型最大的亮点是第三代住宅的阳台部分，同样分成奇偶层，阳台部分的阳台，一个是在客厅北侧，一个在主卧北侧，此外还有户型以外的休息庭院。

         135平方米的第三代住宅，这是目前福州所有第三代住宅里面，最低的面积门槛，对刚即半很大吸引力。

        143平方米：四房两厅两卫，布局跟135平方米的没有太大变化，唯一不同点是主卧空间，有了相较独立的化妆台，客厅的进深也有很大加大。

        168平方米：四房两厅三卫，非主流布局，客餐厅一体化，靠东西侧通风做观景，也搭配了阳台，对这个面积段，四房设计，主卧做了功能最大化，剩余三房空间也略显违和。

       分析：目前没有楼王的户型图，从形状上看，能参照168的布局，对项目来说，尽管都是2T2的板楼定位，不过是高层住宅，部分还是32层，相当于顶着高度限制100米，由于消防自持存有，公摊率会很高，参照案例许多，比如建发玺云。

      从户型设计上看，尽管看上去许多，只不过也只有两种，第一种是铅印间朝南，中规中矩的布局，一种是景观设计的布局。

       从亮点上看，集中在第三代住宅的阳台庭院赠送上，这也是目前市场关注这个产品的重点。

       区位情况

        项目坐落于晋安湖西侧，距离地铁四号线250米，距离晋安湖340米，距离泰禾广场1.3公里，从交通休闲购物来说，服务设施接引度算是齐全。

         项目东侧即前横路，规划是高架+辅路，时程可能存有噪音影响，此外目前邻近仍然处在研发中，整体的城市界面有待更新，仍然需要长时间的等待。

          对项目其来说，由于是高容积率定位，整体楼栋密度也不低，低楼层需要注意通风。

以前连潘建成了一众新盘，全部是高层住宅，配合世欧王庄，能称钢铁森林。

如今项目高层+第三代住宅，更好地诠释钢铁森林。

从户型上看，买西端看的是过去的晋安湖，买东端看的是未来的三创园。

不管是否能看到景观资源，项目其注定会成为邻近楼盘的景观标本。

           价格分析

          项目指导价4.5W，楼面价2.2W，耗资7K，大体按上面几个项目的定价上看，预计要在4W大约，对照看看：

1、晋安湖叁号院：纯商盘，看湖精装4W

2、和樾风华：刚改盘，精装均价3.55W

3、建发朗云：提升盘，CHCHO5W以上

4、绿城桂语映月：提升盘，非庙精装4W大约

          分析：从项目的定价来说，只不过存有矛盾点，尽管面积段是135-200平，不过144平方米以下的比例高达75%，从门槛来仅仅就能是刚改盘。

         猜想如果不是第三代住宅的面积限制，可能这里的户型起步会在100大约，大体会走晋安湖叁号院的路线。

         如果从面积上看是刚改盘，但是从耗资上看，成本已经快3W，售价基本就能朝着4W以上卖，这样的单价再去匹配这样的面积，就有点矛盾。

         回到邻近项目对照，目前东区库存大，疲软，竞品多，项目的定位竞品相较少一些，主要是两个盘，和樾风华、桂语映月。

        盘点总结

        项目坐落于东区，优势是纯商定位，地铁、湖、商圈等服务设施接引度较高，第三代住宅有很大特色，国企操盘免去烂尾风险，劣势是邻近城市界面还处在研发中，板块帕西基疲软，项目房源总量较大，价格有很大风险。

        对有意向的购房者，建议多鉴别最终售价，以及目前东区在售竞品的帕西基情况，以及时程邻近的供应情况。

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