左海·望悦：备案名（望岳公馆），地处：南二环白湖亭，SM西北侧。

        项目占地129亩，以白湖亭河为界划分AB区，共规划约27栋住宅，除此以外A区10栋，B区17栋。

       项目合计约1489套，主推面积：89、97、108、124、148平。

       项目与榕发北源云筑无异，开始实施小户型精装，大户型毛坯，B区先开盘，推出的几座众所周知是连廊刚需户型，除此以外连廊有2梯4户，2梯3户一齐楼。

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        项目的定位跟榕发基本近似于，从户型分布看，更加紧贴刚需客源。

       由于目前策画房企，前身市城投建筑，依旧这几年也有鹤鸾郡、凤峦郡等安商房，尽管如此知名度并不高，在商品房方面也很难糟表现。

        地块依旧是兜底，尽管如此楼面价也达到1.7W，区隔指导价3W，差价1.3W，依然不算非常大，区隔2022年兜底的东升地块，楼面价偏高。

       作为超万顷的纯商盘，遇上众所周知国企的榕发，七个项目合计近3000套房源，从户型看，基本近似于，如期谁能更吸引地缘购房者，会是一大热点。

       89平米：三房两厅两卫，座落在连廊中户，部分座落在2梯3户的内端，三开间朝南，主流布局，亮点可说是伴以了宽阳台。

      97平米：四房两厅两卫，一梯十四万，座落在洋房，B区只有18#、19#几座，开始实施四叶草布局，三开间朝南，很难过多空间浪费。

      主要硬伤可说是电梯挂著次卧，餐厅很难独立空间影响动线，洋房依旧公摊低，尽管如此这个面积做四房，除了主卧，剩余三房都偏小。

       108平米：四房两厅两卫，座落在连廊端头，除此以外两梯十四万和两梯八间的入户位置有所不同，户型Coole三开间朝南，很主流的布局。

       缺点可说是七个卫生间都座落在内部，走廊空间浪费较大，两卫的空间都不大，尽管如此108平通过飘窗赠送给做到这样的话的户型，整体C7982A房率还算绝佳。

       解读：由于目前左海这次的户型设计，需要有发现众所周知都绝佳，基本都是市场主流的户型设计，众所周知通过飘窗等做了一定的赠送给，加上城南单行后低公摊的优势，项目整体C7982A房率都绝佳。

       由于目前两种大户型也全部Coole一梯十四万和大五间的布局，在面积端的切分上，跟榕发完全形成竞品，需要有说七个国企势必要在南二环拼个高下。

       从户型看，榕发优势可说是门槛更低，76多平米起步，尽管如此榕发连廊端头114平比左海来得大，左海还有97四房的极至洋房产品，在地缘家庭四房自由选择上优势更显着。

       随着楼市演变，需要有说在户型设计上，国企也已经做出显着改变，目前的楼市户型可谓是越来越卷。

       项目座落在南二环西西北侧，B区离1号线350米，A区离450米，交通出行优势显着，项目西西北侧SM在建，距离白湖亭万达550米，商圈救度度较高。

       项目西北侧座落在南二环，B区西侧靠近高架，长期存在噪音影响，B区西南侧是古建筑群，需要有注意。

       目前沿途城建荒芜，大工地一个，城建有待修整，短期内班莱班县也很一般，虽说，区位公共设施救度显着，负面因素也很突起。

       由于目前项目看，众所周知很难确定的价格，指导价3W，区隔看看：

1、中骏世界城璟悦：二期7折，近期精装均价2.7W

2、融侨则徐道金沙：去年毛坯3.2W

3、建总领筑：在售新盘2.6W

4、融创福州府/凤凰原：精装2.6W+

5、融信海纳新潮：B区精装，去年2.9W

       分析：由于目前项目看，沿途的楼盘的区隔，就不多做描述了，最大的参考可说是中骏，这几天中骏又一次带出特价房源，精装单价2.5-2.7W。

中骏世界城全部转让四套房源：

118多平米、5号楼801，313万

110多平米、10号楼301，301万

118多平米，5号楼301，293万

       需要有说这个房企处于负面的楼盘，彻底压着整个板块的定价，这样的话断断续续的特价，基本也会逼出这七个北园的国企盘。

       目前七个项目一直很难上市，预计也受到项目特价的影响。

       从置业的口吻看，依旧很难定价，尽管如此也觉得指导价除非卖不到，自身也很难太大底气。

       从推盘看，首推几座主打刚需连廊，跟榕发的定调基本无异，如期预计七个项目的定价会直接区隔。

       除非按七个项目的区位区隔，左海离地铁更近，尽管如此噪音和古建筑也相对显着，从自由选择来说，市场预计更偏向榕发。

       这样的话的自由选择，定价倾向，榕发假如精装2.7-2.8W，那左海除非低1K左右。

      从左海目前的操作看，不排除会很早带出优惠，如期除非会密序榕发。

       当然目前的楼市，压力确实不低，如期优惠力度如何，需要有保持热议。

       楼盘总结

      项目座落在南二环北园，优势可说是纯商盘定位，国企策画，户型设计主流，得房率不低，离地铁商圈较近，劣势可说是高架二环噪音，A区长期存在古建，房企在商品房方面并不糟，板块竞争很激烈，后续儿童玩具抛盘不低。

       由于目前有意向的购房者，需要有热议两大国企，是否会开启价格战，首推的楼栋全是主打刚需，预期会是一场咖啡室。

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