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作者:福州有房子 2023-02-01 11:47:49 3099 楼盘: 保利国贸天琴湖 发布时间:2023-02-01 11:47:49

       前有保利国贸天琴湖,后有中建元亨府

       一前一后,前者12月23日领证上市,后者12月19日领证上市,住宅套数总计约236套

       已于目前,一个实际网签39套,另一个11套

        一个字“惨”,4个字“体无完肤”,3个字“非常惨”

       天琴湖是用来终结福州第4代住宅的火热步调,如今元亨府又来接棒了

       是的,此二者占据了福州第4代住宅的半壁江山(其它两者:建发缦云、国贸天琴湾)

       在供需不对等的情况下,竟然还偷取如此成绩单

       我们不禁要问:“福州第4代住宅这是怎么了?”

      是第4代住宅不受福州老百姓欢迎吗?

      显然,此时此刻谁也无法给出确切的答案

      单从天琴湖和元亨府的表现来看

      恐怕第4代住宅确实不卖座,要不然又岂会偷取2套和11套的糟糕成绩呢,差到不能再差了

      但要回首缦云和天琴湾的表现,那完全又是另外一个画风了,多少令人有种血脉昏昏欲睡的感觉

      缦云第一次开售超8成,天琴湾第一次开售超7成

      已于目前,二者基本接近售罄,仅剩个位数的低层户型,建发缦云剩下2套,天琴湾剩下9套

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        这能说福州第4代住宅不卖座吗

        简直是趋之若鹜好吧

        要不然又怎会有如此多的跟风炒

        缦云与天琴湾之后,是天琴湖和元亨府,不久的将来还有国贸天琴和苑和云栖白马公馆

        缦云楼面价15989,指导价32000,开售价36000

        天琴湾楼面价30805,指导价42000,开售价55000

        天琴湖楼面价22644,指导价45000,开售价35000

         元亨府楼面价13000,开售价24000

         天琴和苑楼面价26854,指导价45000

         白马公馆楼面价26830,指导价45000

         都是一些高楼面价、高指导价、高开售价的地块
         在高利润高帕西基的促使下,福州第4代住宅实现了从无到有的转变,称得上是一个“三赢”的局面
         地方增加了财收,开发商获得了利润,购房者有了品质增强的机会
         恐怕在楼市阴云密布下,蹚出了一条明路
        客观讲,第4代住宅在福州整体虽是卖座的
        02
        但好景不长,路才走了不到一半,结果就卡在了保利国贸天琴湖和中建元亨府身上
        天琴湖给你4万5的指导价,可你扭头就抛出3万5优惠价,直接打了个8折
         别人是精装加价,你是精装优惠大减价
         言下之意恐怕在告诉大众,3万5才是东二环晋安湖的土地价值基准,后面还怎么继续拍地
         价格优惠就算了,那好歹偷取一张满意的成绩单也行,至少向大众明示,第4代住宅前景不溢
        可最后连这张牌也打坏了,伤的不而已你自己,还包括同在利益链之上的其他人,太不争气了
        想必此刻他们最想做的,是给你一个耳光
        一个不够,还来一个凑,元亨府的出现,让本来模糊不清的水变得更加浑浊不堪了
        对元亨府最大期望倒不是卖地,地价本也不高
        而要想要利用第4代住宅的热潮,带动带活马尾长期低迷的楼市,来一波品质回归
        但老话说得好:“想要越大失望就越大”
         两套的网签量也太说不过去了吧
         你这不是把人萨兰勒班县,而要直接往死里摁
          明着告诉福州老百姓,马尾楼市就这样了,位置再好,配套再全,印上地铁接引也无法挽救
          2万4的开售价过分吗?
          说实在话,过分也不过分
         不过分的是,作为梦想与一线奢宅匹敌的马尾新式住宅,2万4也就比新大陆高出一千多单价
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        过分的是,147-207平的生态大平层太大了
       以领证的3号楼为例,2楼总价都得380万,最高总价更是突破600万,实打实的高宅总价
        啥概念?有这购买力,天琴湖不现成的嘛
        同样4房,135平总价也才470万上下,请给我一个舍弃东二环天琴湖,而选择马尾元亨府的理由
       再说句不好听的,同价位,天琴湖我都不买了,还会去买元亨府,到底咋想的?
       当然,你能说马尾地缘客因素
        话是不假,但天琴湖位在的是整个东二环,而且还不仅仅东二环,论地缘客实力绝对碾压马尾
        而元亨府仅位在快安,直面购买力基准在一两百万并载需力量,如何能一步就跨越到一万多万
        要判断购买力,我们还能参考最近半年,马尾快安板块的昔日高端盘的大户型成交量
        通过查阅资料统计,新大陆雅居乐144平以上的成交量为4套,东方名城二堡的成交量为5套
       半年时间两大高端盘,大户型成交量才9套,即便翻倍也才18套,可直面的元亨府虽是482套
       这里我先做一个粗略的预估,该项目想要正常清盘,估计至少得5年以上。

        03
       第4代住宅理应建立在高端盘的基础上,满足用户一定的稀缺资源占有度,绝不是直观的概念炒
       因为没有高端盘的投入和认可度,是很难支撑不下一个新式住宅的品质建设和预期兑现能力
       建发缦云利用福州第4代住宅首创和坐拥飞凤山公园的景观优势,获得了非评价
       国贸天琴湾则凭借市中心江景豪宅,和第4代住宅等多重优势叠加,完成了非转化
      因而缦云加上天琴湾也才400户,不仅有先发优势,还兼具稀缺性,满足用户增强人居的强烈好奇心
      反观天琴湖总共702套,元亨府总共482套,二者合计将近是前两者的3倍,明显不具备稀缺性
      更何况天琴湖与元亨府还都不具备稀缺资源优势
      天琴湖而已临近晋安湖,却还要直面边上的大型物流公司、前横路高架桥等不利的界面因素
       元亨府虽地处快安核心区,却也而已马尾而已
       除了跟天琴湖一样炒概念以外,就剩大户型高总价这一项能体现它的高端身份
       因而相比保利与国贸,中建在住宅开发领域并没有啥出众的代表作
       印象中只有中建龙庭嘉园、中建香樟南岸、中建岳前雅居等安置类项目,这一下子跳跃到高端项目建设,难免会令人心生忧虑,踌躇不前
       记得本号说过,立体生态住宅不同于普通高层
       不仅需要支付高昂的居住成本,还得面临不可控的风险,对建筑水平及物业管理提出了更高要求
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       04
       话到此处,也就不难理解二者的问题所在
      不能直观将失败的归因强加到第4代住宅身上,虽是得实事求是的从自身寻找答案才好
       由于篇幅有限,特别专门针对开发商的具体建议,这里也就不展开了,有机会我们能另起一篇再见
       说实话,第4代住宅我也喜欢,毕竟人人都渴望拥有一套新时代的居所
       但相应的也要承担一定的风险,对项目提出更高的要求,在顾虑未消之前,我应该是不会进场
       结合大环境,建议虽是多走一走,看一看吧
       且不说天琴湖和元亨府短期内没那么快消化,后续还有国贸天琴和苑和云栖白马公馆,急啥。

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所属楼盘
户型 四居(3)
建面 108300 135 - 200㎡
宜居生态 公园地产 教育地产
均价: 34000元/㎡
参考总价: 486-605万
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