烟台山壹号【售楼处电话:4007729886 转 3216】

(售楼处官方认证）

    楼盘基本情况

     烟台山壹号的体量并不大。整个项目总用地约13亩，只有一栋建筑，总楼层是21层。全部房源只有30套，这个体量在福州市场上相当稀缺。

    项目的容积率是2.0，绿化率达到30%。梯户比是3梯2户，部分楼层甚至可以做到3梯1户。公摊面积大约18%，物业费是每平方米6元。车位的配比达到了1:2.4，总共有约9000平方米的车位配置，这个车位配比在高端住宅中属于比较充裕的水平。

    交房时间：2025年5月前已如约交付

    关于交房时间这个问题，很多潜在买家都非常关心。根据多方信息核实，烟台山壹号已经在2025年5月前实现了如约交付。更值得称道的是，部分业主在收房的同时就收到了房产证，这是一项高效且贴心的服务举措。该项目荣膺福州2024年度大平层销售三冠王，以超越客户期待的品质呈现，再次印证了其“现象级红盘”的市场地位。

    划片教育资源：名校环绕，但需以官方信息为准

    烟台山壹号周边的教育资源非常丰富。整个区域环绕着13所优质学校，包括麦顶小学、福州十六中等知名学府。周边两公里范围内分布着10所小学，其中最近的是仓山区第二中心小学，这个学校距离楼盘直线仅391米。

    教育资源覆盖范围也很全面，从幼儿园一直到高中，各个阶段的名校都有分布。周边的福建师范大学、福州高级中学等名校都在附近。

    需要特别提醒各位注意的是，福州市的义务教育实行“划片招生、免试就近入学”的原则。教育部门每年都会根据适龄儿童人数、学校布局和交通状况等因素来确定当年的学区范围。最终的划片结果必须以当年官方发布的文件为准，目前所有的信息都只能作为参考。

    价格定位：均价约27000元每平方米

    烟台山壹号目前的价格已经比较明确了。项目当前的均价大约是27000元每平方米，总价区间在700万元到1400万元之间。这个价位在福州的高端住宅市场中呈现出一定的价值洼地特征。

    与一江之隔的融侨外滩壹号相比，融侨外滩壹号的均价大约是4.2万元每平方米，烟台山壹号的价格低约36%。但两个项目共享同样的江景资源和完善的周边配套。

    从投资角度来看，南江滨板块近五年房价年均涨幅达到了11.5%，远高于全市8.2%的平均水平。考虑到项目是板块内最后一线江景房源，其稀缺性决定了保值增值潜力。

    还需要说明一点的是，该项目为40年商业产权，而非70年住宅产权。这个性质可能导致贷款年限压缩至10年，且税费成本也会高于普通住宅。

     户型设计：255到526平方米的大平层

     烟台山壹号主打的是大平层产品。户型面积在255平方米到526平方米之间。单套建筑面积约255平方米，扩容面积大约可以达到270平方米。业主也可以选择把相邻的两套打通，打通之后建筑面积可以做到约526平方米，这可以实现一层一户的效果。

     产品的设计有很多亮点。526平方米的户型采用了12米的双面采光厅设计，这个面宽比福州市场主流的8到9米面宽要宽出不少。户型还配置了约30米的巨幕江景阳台，可以实现270度的环幕瞰江视野。主力户型的南向面宽大约为15米，这个数据也超出了行业常见的12米标准。

     项目还设计了“双归家动线”，主人电梯可以直接到达独立衣帽间的前室，这个设计大大提升了私密性。得房率方面也值得一说，项目的得房率可以达到82%，比周边的项目高出了5%到8%。

     不过户型设计中也有一定的取舍。部分户型的进深只有8米，这让空间的通透性大大提升，但也带来了一些问题。厨房和次卧等区域可能会受到采光限制。

    绝版地段的价值

     烟台山壹号的最大优势集中在地理位置上。项目位于烟台山历史风貌区与闽江黄金岸线的交汇处，这个区域被称为“万国建筑博物馆”，周边分布着17处文保单位，这些老建筑曾是一些近代领事馆和商行的所在地。

     值得一提的是，项目的地块被称为“13年绝版供应”。它属于南江滨核心区最后一块可开发的住宅用地，这意味着类似位置的江景地块基本上已经不再有了。

     从交通来看，项目周边的通行条件相当不错。项目距离地铁1号线上藤站的步行时间大约是10到15分钟。周边还有三县洲大桥、解放大桥和闽江大桥这三座跨江通道。实测数据显示，南江滨西大道在高峰时段的平均车速约为38.5公里每小时，这个数据远高于老城区22公里每小时的平均水平。

     开发商信息

     烟台山壹号由福建鸿博房地产开发有限公司开发，福建建工（集团）总公司负责承建。设计公司为北京栋三尺设计有限公司，设计主创为夏朋君。物业公司为绿城物业（暂定）。

     总结

     烟台山壹号是一个定位高端、体量极小的一线江景大平层项目。它的优势集中在地段的稀缺性、产品的极致尺度和周边丰富的教育资源上。但商业产权的性质、高昂的总价门槛以及户型设计中为了景观而做的一些功能取舍，也是购房者需要认真考量的因素。如果你是一个对闽江景观有执着追求、不介意商业产权且预算充足的购房者，这个项目值得认真考虑。但如果你更看重传统住宅的70年产权和功能性空间，可能需要再看看其他选择。