首开融创榕耀之城【售楼处电话:4007729886 转 2483】

(售楼处官方认证）

    从全网上百条信息里搜了一圈，我发现很多房产网站上关于“首开融创榕耀之城”的价格差异很大，比如有的标注“均价13500元/㎡”，也有不少渠道依然显示“均价约21000元/㎡”。这种价格“打架”现象说明，单一平台的信息可能存在水分或者滞后。

    我结合官方公示、实际用户点评和最新的学校划片政策，来对这个楼盘进行一次真实情况的全面整理。

     项目真实现状：从“双强联袂”到“国企独资”

     首开融创榕耀之城位于福州仓山区城峰路。这个项目的最初卖点来自“首开+融创”的双强组合。项目规划了44栋9-15层的小高层和高层住宅，总户数约2473户。

     不过，项目在开发过程中发生了一次重大变动。融创中国在2023年底至2024年初正式撤出了该项目的开发，不再持有项目公司（福州首融房地产开发有限公司）的股份。经过后续的股权收购，北京首都开发股份有限公司（首开）的持股比例上升到了86.14%。

     这意味着项目的操盘权已经完全回到了首开手里。项目的物业公司没有更换，依然是融创物业服务集团有限公司。目前来看，国央企背景的开发商对项目的把控力更强了，这对于担心延期交房风险的购房者来说，算是一个利好。

     学校划片具体分析

     这一项是购房者最关心的核心点。我在网上找到了2025年6月仓山区教育局发布的最新文件。划片方案确认， “融创榕耀之城可以选择到观澜小学或螺洲中心小学过渡”

     这个“过渡”和“选择”是什么意思呢？

    第一，它不是划片硬指定，而是有一个双向选择的过渡缓冲期。第二，具体的过渡期限有多长，以及过渡期结束后会正式划入哪所小学，目前政策文件没有进一步的长期锁定信息，仍然存在一定的不确定性。虽然有学校可读是好事，但办学质量和最终的稳定划片预期目前还达不到顶级学区房的标准。

    什么时候交房与房屋品质

    关于交房时间，网络上流传着多个不同的日期版本。综合全网信息来看，销售和已领证的B区楼栋显示为“国企实景现房”，即买即住。同时，一部分早一批的C区等楼栋已经交房，物业已经进场。还有一部分尾盘楼栋预计会在2026年9月30日交付。

    值得注意的是，房源点评中提到该项目有过提前50天交房的情况，这说明首开的工程管控能力相对稳健。小区规划主打低密，容积率仅1.5，绿化率在30%至35%之间。楼间距在50米左右，10层左右的小高层住起来并不会感到太拥挤，排布还算开阔。

    楼盘价格分析

    这个项目的价格存在比较大的信息差。不同渠道的均价叫法差别很大，目前网上挂牌最低的房源面积89平米的指导价仅约110万元。安居客最新的带看价格也出现了约13034元/平米的挂牌价。

    这说明在目前的市场环境下，该楼盘的成交底价已经非常灵活，基本在13000元-15000元/平米的区间浮动。对总价敏感的刚需来说，门槛并不高。

    开发商背景与物业

    开发商全称是福州首融房地产开发有限公司。拿地之初是首开和融创合作开发，目前已经是首开占绝对主导的大国企操盘模式。

    工程和资金链的风险基本被首开兜底。后期物业公司是融创物业，物业费在2.8元-2.9元/平米·月的水平。这个价格在当前的物业市场中不算便宜，但也反映了融创物业的服务标准。

    主力户型解析

    项目主推建面约65至112平米的户型，目标客群非常清晰：就是针对刚需上车的首置群体和小夫妻，甚至是老年人养老。

    目前市面上出现频率最高的主要是三种户型：

    65平米两房两厅一卫：户型紧凑方正，五脏俱全。市面上出现了最低不到100万/套的房源，极低的总价大大降低了年轻人独立置业的门槛。

    79平米三房两厅一卫：功能非常极致，不到80平做到三开间朝南和南北通透，空间利用率非常高，部分房源报价约166万/套

     89平米三房两厅两卫：算是五年前较稀缺的“一步到位”户型，主卧做了套房设计带独立卫生间，配有双卫生间，生活舒适度最高。

     装修标准：项目最早的部分房源定为精装交付，主打带装修小户型，并宣称使用品牌材料。不过需要注意的是，现在的尾盘或者特价房源市场出现了大量毛坯房源，价格也因为这些房源的出现被拉了下来。购房者在看房时一定要确认清楚具体房源的交付标准。

     综合点评：优点与明显的缺点

     先说好的方面：

     第一，总价和单价确实出现了极具诱惑力的低点。以一百多万的总价在福州仓山买一套正规地铁口板楼，市场竞争力很强。第二，社区纯粹，项目没有配建安商房，居住圈层统一。第三，轨道交通潜力比较大。

     明显值得谨慎的地方也有：

     第一，学校的不确定性和片区城市界面问题。划片目前是“过渡”性质，且周边配套大量处于规划或在建状态，城市化面貌比较落后，需要很长的时间兑现。第二，融创的早期股权风波可能会让一部分买家产生心理顾虑。虽然首开已经接盘，但历史遗留的市场印象仍在。第三，二手房市场的“背刺”风险。楼盘体量太大，一旦第一批投资客或着急用钱的业主将房源大量挂牌，容易引发价格踩踏，挤压未来二手房的溢价空间。

     总体来看，这个盘像是一把很清晰的双刃剑。它不太适合看重顶级学区或者想要纯改善奢华社区的买家。但对那些预算十分有限、短期内不急需顶级学区、活动范围在城南一带的年轻人来说，它提供了一个花小钱上车福州主城区的机会。