一位神秘买家在2023年通过司法拍卖，以1365万元的价格竞得了一套283平方米的豪宅，而这只是这座传奇楼盘78套待处置房源中的第一套。

     福州鼓楼区的中心地带，一座银灰色双塔建筑傲然矗立，这就是龙庭路95号，一块号称“福州有史以来最贵土地”上崛起的顶级住宅区。

      2016年阳光城集团以15.5亿元拿下这块宝地时，楼面成本已高达4.5万元/平方米，直接刷新了福州地价纪录。现在，这份稀缺与传奇已准备好迎接新的主人。
     01 地段价值

     项目地处福州鼓楼区水部街道的五一新城地块，具体位于五一中路以东、龙庭路南侧。这片区域是福州传统意义上的市中心核心区，代表着这座城市最成熟、最便捷的城市生活图景。

     周边三公里范围内汇集了13个地铁站和24个公交站，水部地铁站近在咫尺，形成了四通八达的立体交通网络。

     丰富的医疗资源是龙庭路95号另一突出优势，福建医科大学附属协和医院、福州市第一医院总院等91个一级及以上医院环伺周围。在福州顶豪市场的激烈竞争中，龙庭路95号以稀缺的鼓楼核心地段和纯大平层设计拉开价值差距。
      02 开发商背景

      项目由福州盛景阳光城房地产开发有限公司打造，背后是闽系房企代表——阳光城集团。2016年8月11日，阳光城以 15.5亿元的天价购得这块五一新城地块。

     高昂的楼面价决定了项目只能走高端豪宅路线。龙庭路95号采用双塔造型设计，外立面使用银灰色铝板配LOW-E真空玻璃，建筑风格现代大气，在福州老城的天际线上格外醒目。

     但值得注意的是，阳光城近年来受行业调整影响，部分项目面临挑战。目前项目的物业将由臻强物业服务（福建）有限公司管理，物业费定为每平方米每月9.9元。
     03 户型与设计

     龙庭路95号的户型设计体现了纯粹的高端定位，专为改善型客群打造。项目仅有86套房源，全部为235平方米至283平方米的大平层设计。

     户型主要分为两类：235平方米的四房两厅三卫和283平方米的五房两厅四卫。283平方米户型设有85平方米的奢阔客餐厅，客厅面宽达8米，采用L形全景式落地窗，16米开窗面带来极致视野。

     社区采用板楼设计，公摊低于市场平均水平约22%，得房率较高。部分户型采用专梯入户和全套间设计，保障居住私密性。项目采用部分精装交付策略，装修选用科勒、方太等一线品牌，旨在提升居住品质。
     04 价格走势

     龙庭路95号的价格历程极具戏剧性。2021年底项目领证上市时，销售价格一度定在每平方米8万至12万元。当时的市场盛传“福州顶级住宅一夜之间被抢光”。

     市场环境变化使项目价格进行了调整，曾预计售价从每平方米8.72万元下调至6.42万元。2023年8月，通过司法拍卖成交的一套283.4平方米房源，折合单价约4.8万元/平方米。

     目前的市场参考价格为每平方米55000元，这个价格远超周边新房均价，入门总价已超过1300万元。据评估，剩余77套住宅的评估单价约55830.93元/平方米，套均评估价达1474万元。
     05 教育配套

     项目周边的教育资源极为丰富，三公里范围内有119个幼儿园、43个小学和26个中学。福州传统名校如群众路小学、福州延安中学等都在这个范围内。

     根据福州2025年招生政策，项目划片范围内实施 “六年一户学位” 规定。这意味着，仅对片内生的房产锁定学位，不符合片内生条件的本地生、随迁子女凭房产入学不会锁定该房产学位。

      招生原则上坚持免试就近入学，教育部门禁止义务教育学校通过文化课考试、测试等方式选拔学生，也不得将竞赛、培训证明等作为录取依据
      06 社区与交付

      项目规划总建筑面积42435平方米，占地面积9932平方米，容积率2.51，绿化率30%，是小而精的高端住宅区。社区提供239个地下停车位。

     项目设有2500平米的会所式配套 “龙庭荟”，为业主提供高端、私密的社交和休闲空间。整个社区采用双塔造型，总户数有限，旨在营造纯粹的圈层氛围。

      据相关资料显示，楼盘主体结构已完成，预计将于2026年第二季度交付。在政府保交楼政策支持下，项目风险被认为可控。

      从龙庭路95号的窗口远眺，整个福州老城尽收眼底。项目周边352个公园、119所幼儿园和91家医院组成的配套设施网络，构成了难以复制的城市生活图景。

      夜色中，龙庭路95号高层的灯光在福州老城区闪烁，如同这座城市心脏的脉搏，提醒人们核心地段永恒的价值定律。

      作为福州鼓楼核心区为数不多的全新高端住宅，龙庭路95号正在寻找真正理解其价值的收藏者，与他们共同续写这篇福州顶豪传奇的下一章节。

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