在福州仓山区的南台岛热土上，建总雍玺湾自亮相之初就备受关注。作为福州本土国企建总地产开发的高端项目，它凭借其独特的低密度规划和产品设计，在改善产品扎堆的福州市场实现了差异化竞争。

     2025年9月25日，项目一举取得91套住宅预售许可证，其中独院产品备案单价高达7.5万/㎡，单套总价突破2000万元，瞬间捅破了福州仓山商品住宅价格的“天花板”。
     01 项目定位：稀缺性与高端改善

     建总雍玺湾位于福州市仓山区建新镇洪湾南路西侧、东岭路北侧出让地块，流花溪公园沿线，南眺乌龙江，东望飞凤山，视野及景观资源良好。

     项目总建筑面积为46132.42平方米，规划设计为多层住宅和小高层住宅，致力于打造近年福州市区首个高端别墅项目。

     该项目的最大亮点在于其容积率仅1.2的低密度地块。自2012年“禁墅令”明确规定住宅容积率不得低于1.0以来，福州三环内这类低密度住宅用地变得极为罕见。

     数据显示，近十年福州三环内容积率1.2的住宅用地仅出让过3幅，而70年产权的更是仅剩2幅。这种土地稀缺性直接奠定了项目的高价值基础。
     02 产品分析：立体生活与高门槛

     建总雍玺湾的产品形态丰富，涵盖了联排别墅、洋房和小高层等多种类型。

     联排别墅产品面积267-270㎡，备案均价75000元/㎡，套均价在2003-2027万/套之间。

     洋房为8层建筑，产品面积128-148㎡，整体取证均价29998元/㎡。

     小高层为13层建筑，产品面积128-148㎡，整体取证均价28038元/㎡。

     项目的独院产品（联排别墅）在当前的房地产市场，尤其是在主城区，是近乎绝版的产品形态。

     虽然联排别墅的建筑面积约为268㎡，但实际使用面积可达800-1300㎡。这种高得房率带来的空间自由度，是任何大平层都无法比拟的。

     更引人注目的是项目设置的高门槛——看房需要验资，门槛已从最初的500万飙升至1000万。这在福州国企开发楼盘中尚属首例。
    03 交通与配套：现状与潜力并存

    交通条件

    项目紧邻洪湾南路，可快速连接浦上大道、金山大道等主干道，自驾前往金山万达、爱琴海等商圈或通往市中心较为便捷。

    距离地铁5号线东岭站仅400米，未来还规划有双地铁交汇（7号线/4号线西延线规划中），交通便利性有望进一步提升。

     教育资源

     项目最大的配套亮点是教育资源——划片仓山区实验小学教育集团流花溪分校。这对于有子女教育需求的家庭来说，吸引力巨大。

    商业与生态

     商业配套方面，恒荣星光里步行可达，阳光天地、金山万达、奥体中心都在3公里范围内。

     生态资源更是项目一大卖点，0距离流花溪公园，300米飞凤山公园，400米乌龙江湿地公园，坐拥“一河一江一山”三重立体生态。
    04 开发商实力：国企背书与品质追求

     建总雍玺湾的开发商是福州建总地产有限公司，是根正苗红的福州本土国企。

     这意味着项目的资金链和交付保障性相对较高，在当前房地产市场环境下，“国企”二字本身就是一块金字招牌，能极大程度上消除购房者对“烂尾”的担忧。

    “雍玺湾”属于建总的高端产品系，从命名到宣传，都意在打造一个高品质的改善型社区。

     项目在建筑品质上投入较高，采用了干挂石材外立面等高端建筑工艺。

     社区大门打造了近50米法式门庭，中央是定制水景，两侧矗立着5.5米高的整石立柱。
     05 优势与劣势分析

     项目优势

    1.  稀缺性价值：容积率1.2的土地在三环内十年仅3幅，是绝版资源。
     2.  产品独特性：联排别墅在主城区近乎绝版，提供“立体生活”方式。
     3.  开发商背书：国企开发，交付保障性强。
      4.  教育资源优质：划片仓山区实验小学流花溪分校。
      5.  生态环境优越：坐拥“一河一江一山”三重立体生态资源。

    项目劣势

    1.  价格门槛高：独院产品总价超过2000万，看房需验资1000万。
     2.  周边城市界面待提升：项目周边仍存在不少旧厂区、村落，城市界面相对陈旧。
     3.  商业医疗配套依赖外部：缺乏大型一站式商业中心，大型医疗配套需要短途车程。
     4.  高端项目经验待检验：建总以往项目多以刚需、刚改为主，高端项目运营能力有待市场检验。
     06 购买建议与适合人群

     适合人群

     建总雍玺湾非常适合以下人群：

     重视国企背景、追求交房确定性的改善型家庭。
     对优质教育资源有强烈需求，将其作为首要考虑因素的家长。
     偏爱低密度、大户型，注重社区圈层和私密性的高端置业者。
     具有强大资金实力，能够承受千万验资及高总价的财富阶层。
    购买建议

     对于考虑购买建总雍玺湾的客户，需要注意以下几点：

     政策窗口期正在关闭。厦门已发布《商品住宅项目规划管理规则（征求意见稿）》，明确不再新增别墅用地，严禁审批独栋、双拼户型。

     这意味着像雍玺湾这类低容积率产品，极有可能成为政策全面收紧前的最后机会。

     与周边房龄较老的别墅产品（如兰庭西江月）相比，建总雍玺湾作为新产品，在设计理念、建筑工艺和空间规划上更具现代性，长期持有和传承的价值更高。

     假如你有2000万预算，你会面临一个选择：是选择市中心顶级大平层的极致便利，还是奥体类独栋的稀缺天地？

     建总雍玺湾的答案是提供“鱼与熊掌兼得”的终极解决方案——既享受别墅的静谧，又不远离城市的繁华。

     在政策进一步收紧的前夕，这23套臻品，注定只属于极少数人。

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