深度评测：保利屏西天悦，鼓楼核心的品质之选

       在福州的房地产市场中，保利屏西天悦自亮相以来便备受瞩目。作为保利深耕福州的又一力作，其凭借独特的地理位置、卓越的产品规划以及丰富的配套设施，吸引了众多购房者的目光。今天，让我们深入剖析这个项目，全面了解其优势与不足。

     一、诞生背景：激烈角逐下的鼓楼新贵

      2023 年 11 月 18 日，福州土地市场上硝烟弥漫。保利在激烈的竞争中脱颖而出，历经 113 轮激战，以 25.42 亿元的高价成功竞得 2023 - 41 号屏西小区旧改出让地块二（备案名屏湖公馆），楼面价高达 28677 元 /㎡，这一价格刷新了片区纪录，足以彰显保利对该地块的志在必得。随后，保利又以 7.04 亿元拿下 2023 - 42 号屏西小区旧改出让地块四（备案名屏悦公馆），楼面价为 23962 元 /㎡。这两块地均为纯商品房用地，标志着保利屏西天悦项目正式启航。它作为保利在省府圈开发的第三个楼盘，承载着品牌的深厚底蕴与对品质的执着追求，一出生便自带光环，备受市场期待。

    二、项目基础信息

      保利屏西天悦由大地块和小地块组成。大地块占地 49.8 亩，小地块占地 17.63 亩。在容积率方面，大地块为 2.67，小地块为 2.5，结合 30% 的绿化率，整体营造出较为舒适的居住环境。户数上，大地块规划有 13 栋楼共 480 户，小地块有 6 栋楼 177 户。从面积区间来看，大地块主打 141 - 165 - 169 - 188 - 240㎡的精装修户型，小地块则为 135 - 149 - 182㎡的毛坯户型，不同的产品组合满足了多样化的购房需求。物业由保利物业负责，物业费为 5 元 /㎡，预计交房时间为大地块 2026 年 12 月，小地块 2026 年 6 月。

     三、配套设施解析

   （一）交通：紧邻二环，地铁短板待补

      保利屏西天悦紧邻二环路，这一交通主干道为自驾出行的业主提供了极大的便利。通过二环路，可快速通达福州各个区域，无论是前往金融街商务区、万宝商圈，还是前往福州南站、长乐机场等交通枢纽，都能高效畅行。然而，项目周边的地铁交通略显不足，距离最近的地铁站有一定距离，对于依赖地铁出行的居民来说，日常通勤可能不太方便。不过，周边公交线路较为丰富，可一定程度上弥补地铁的缺失。但在早晚高峰时段，公交线路可能会出现拥堵情况，影响出行效率。

   （二）商业：社区与区域商业互补

      项目周边商业氛围较为浓厚。社区底商能够满足居民日常的基本生活需求，如购买生活用品、餐饮服务等，居民下楼即可轻松解决生活琐事。此外，周边还有福州 Aone 公园、恒力博纳广场等商业体。福州 Aone 公园以其独特的商业定位和丰富的业态，吸引了众多消费者，涵盖了时尚购物、特色餐饮、休闲娱乐等多种功能。恒力博纳广场同样集购物、娱乐、美食于一体，为居民提供了多样化的消费选择。但遗憾的是，该区域缺乏大型的高端商业综合体，若居民有更高端、更丰富的购物需求，可能需要前往东街口等传统商圈。

   （三）教育：资源丰富，划片待定

      周边教育资源丰富，距离最近的学校是屏西小学，该小学在教学质量和师资力量上具有一定优势，为孩子的基础教育提供了良好的保障。中学方面，对口铜盘中。不过，具体的划片情况要在项目交付后才能最终确定。此外，区域内还有其他多所学校，形成了较为完善的教育体系，为孩子的成长提供了丰富的教育资源选择。但对于一些对学区有严格要求的家长来说，交付前的划片不确定性可能会成为他们考虑的因素之一。

   （四）公建配套：西湖为邻，自然人文双享

      步行可达的西湖公园是项目的一大亮点。西湖作为福州的城市名片之一，拥有悠久的历史和优美的自然风光。业主闲暇时可漫步湖边，欣赏湖光山色，感受自然之美。同时，西湖周边的人文景观丰富，如福建省博物院、西湖书院等，为居民提供了丰富的文化体验场所，提升了区域的人文气息。在这里，业主既能享受大自然带来的宁静与惬意，又能沉浸在浓厚的文化氛围中，丰富精神生活。

     四、面积分布与户型分析

    （一）小地块户型分布

      小地块总户数 177 户，户型分布较为均衡。135㎡户型有 59 套，占比 33.33%，该户型设计方正，空间利用率高，适合刚改家庭，能够满足一家三口或四口的居住需求。149㎡户型 58 套，占 32.76%，在空间尺度上更加宽敞，房间布局合理，可打造出舒适的居住空间，无论是卧室的舒适性还是客厅的社交功能都能得到很好的满足。182㎡户型 60 套，占 33.89%，属于改善型大户型，空间开阔，功能分区明确，可满足追求高品质生活的家庭需求，如设置独立的书房、衣帽间等。

    （二）大地块户型分布

      大地块总户数 402 户，主力户型为 169㎡和 188㎡。141㎡户型 64 套，占 15.92%，作为洋房产品，具有较高的得房率，居住舒适度高，空间布局紧凑合理。165㎡户型 56 套，占 13.93%，户型设计注重空间的灵动性，可根据家庭需求进行灵活改造。169㎡户型 84 套，占 20.89%，该户型方正，南北通透，采光通风极佳，客厅与餐厅相连，形成宽敞的公共活动区域，卧室空间也较为宽敞，保障了居住的舒适性。188㎡户型 138 套，占 34.32%，属于大平层产品，拥有更大的空间尺度，可打造豪华的居住体验，如配备宽敞的阳台、独立的保姆房等。240㎡户型 60 套，占 14.92%，作为大地块的顶级户型，空间奢阔，功能齐全，满足了高端客户对品质生活的极致追求。

    五、项目优缺点分析

  （一）优点：核心地段的品质标杆

1. 地段与人文优势：项目靠近西湖，地处省府圈，这里是福州的政治、文化核心区域，历史底蕴深厚，人文气息浓郁。周边汇聚了众多省级行政机构、文化场馆，居住在此，不仅能享受便捷的政务服务，还能随时感受城市的历史脉搏与文化魅力。
2. 高得房率：得益于新规设计，项目得房率基本在 90% 以上，这意味着业主能够获得更多的实际使用面积。相比同类型项目，保利屏西天悦在空间利用上更具优势，花同样的钱能享受到更大的居住空间，大大提升了居住性价比。
3. 奢华社区配套：社区大地块配建了全明采光 25m×9m 超大恒温泳池，为业主提供了专业的游泳健身场所，无论四季如何变换，都能尽情享受游泳的乐趣。下沉式会所更是项目的一大亮点，内部棋牌室、健身房、雪茄厅、茶室等一应俱全。在这里，业主可以与邻里好友相聚，品茶聊天、健身娱乐，享受高品质的社区生活，满足了高端人群对社交和休闲的需求。
4. 科学建筑规划：采用小高层和洋房高低配设计，这种设计不仅丰富了社区的建筑天际线，还能有效避免楼栋之间的遮挡。大部分楼层采光良好，即使是低楼层的住户也能享受到充足的阳光照射。同时，合理的楼间距也保障了业主的私密性，营造出安静、舒适的居住环境。
5. 优质地块：目前大地块在改善楼盘中优势显著，周边无不利因素且地块大。在城市土地资源日益稀缺的今天，拥有这样一块完整、优质的地块十分难得。这为打造高品质、大规模的社区提供了良好的基础，能够更好地规划社区景观、配套设施等，为业主带来更纯粹、更舒适的居住体验。

（二）缺点：发展中的有待完善

1. 交通短板：周边离地铁较远，对于没有私家车的居民来说，日常出行主要依赖公交或打车，在早晚高峰时段，可能会面临出行不便的问题。地铁作为现代城市高效便捷的交通方式，其缺失在一定程度上影响了项目的交通便利性，特别是对于那些需要频繁通勤到城市其他区域的上班族来说，可能会增加通勤时间和成本。
2. 商业配套不足：虽然周边有一些商业设施，但缺乏大型商业综合配套。在消费升级的时代，居民对于商业的需求日益多样化，大型商业综合体所提供的一站式购物、娱乐、休闲体验是区域现有商业难以满足的。这可能导致居民在购买高端商品、享受大型娱乐设施等方面需要前往其他商圈，给生活带来一定的不便。
3. 小地块劣势：小地块离高架桥近，这可能会带来噪音和粉尘影响，对居民的生活环境产生一定干扰。尤其是对于那些对居住环境安静度要求较高的业主来说，噪音问题可能会影响他们的居住体验。此外，小地块地块不大，只有 6 栋楼，相比大地块，大型社区配套相对较少，主要依赖大地块的配套设施。这在一定程度上可能会影响小地块业主享受社区配套的便捷性和丰富度。
4. 特定户型去化挑战：从户型去化角度来看，小地块中预计 135㎡和 146㎡的户型由于面积适中、总价相对合理，较易去化。但 182㎡的户型，若价格不具备优势，在市场竞争中可能面临去化难度较大的问题。在当前房地产市场中，购房者对于价格的敏感度较高，尤其是改善型购房者，他们在追求品质的同时，也会对性价比进行综合考量。如果大户型的价格过高，超出了购房者的心理预期，可能会导致其观望情绪加重，影响销售进度。

     六、跑盘感想

      在实地跑盘过程中，能明显感受到保利屏西天悦的独特魅力。大地块的 141㎡洋房基本无货，这一现象充分说明，在市区改善型住房市场中，只要项目设计合理且周边无不利因素，就依然具有强大的市场吸引力，不愁销售。天悦三期的会所和精装修标准在福州房地产市场中表现出色，展现了保利作为大型房企的雄厚实力和对品质的严格把控。回顾其土拍历程，历经 113 轮激战才成功竞得土地，楼面价高达 28677 元 /㎡，这反映了当时市场对该地块的高度看好。而如今，市区部分项目开始由国企兜底或底价拿下，这一现象表明改善市场正在逐渐回归理性。在这样的市场环境下，保利屏西天悦凭借其自身的品质优势，有望在激烈的市场竞争中脱颖而出，成为鼓楼核心区域的品质居住典范。

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