华润中寰悦府：鼓楼核心的潜力之选

       在福州鼓楼区的城市版图中，华润中寰悦府宛如一颗正在雕琢的璞玉，自亮相以来便备受瞩目。它坐落于乌山路与西二环交界处，凭借其独特的地理位置、丰富的产品规划以及诸多可圈可点之处，吸引着众多购房者的目光。然而，如同每一个房产项目一样，它也有着自身的优势与挑战。今天，就让我们深入剖析这个项目，看看它是否能成为您理想中的家园。

     一、项目概况

      华润中寰悦府占地 35.6 亩，虽不算规模宏大，但在鼓楼核心地段，每一寸土地都显得弥足珍贵。项目规划错落有致，1 栋办公、1 栋酒店与 7 栋 15 - 31F 的高层住宅共同构建起一个多功能的社区生态。其纯商定位，合计 344 套房源，旨在为追求高品质居住体验的购房者提供纯粹的居住环境。

      回顾其土拍历程，可谓一波三折。2024 年 10 月 24 日，华润以底价 9.47 亿成功拿下宗地 2024 - 45 号斗池路原黎明永辉超市周边地块，成交楼面价 10784 元 / 平。该地块面积 67.55 亩，其中 A 地块 15.54 亩已建成，B 地块 35.6 亩，C 地块为公园绿地 16.41 亩。B 地块容积率 3.7，限高 100 米。值得一提的是，B 地块新建住宅划片钱塘小学教育集团怡山校区，这无疑为项目增添了重磅的教育砝码。此外，B 地块还需配建商业 (含酒店) 商务 (3.87 万方) 及相对应规划建设停车位，并无偿移交给鼓楼区政府指定单位。

      追溯地块前身，早在 2014 年，华润就以 9.2 亿拿下宗地 2014 - 09 号，原规划为安置房 + 商务楼，容积率 5.0。但最终 A 地块安置房润和郡建成交房后，剩余地块退地，经过控规调整重新出让，兜兜转转，最终依然被华润收入囊中。考虑到大面积商业回购，按建安 3K 计算，可售楼面价达到 21645 元 / 平，再加上 C 地块公园绿地等因素，实际楼面价并不算低。不过，对比周边楼面价，如梧桐公馆（凤凰旧改，容积率 3.4，楼面价 21861）、福厝・凤鸣天玺（凤凰旧改，容积率 3，楼面价 21814）、建发璞云（上海西旧改，容积率 3.05，楼面价 26829）、国贸天琴樾（上海西旧改，容积率 3.2，楼面价 26854），华润中寰悦府虽地处鼓楼，又有划片怡山小、过渡杨桥中的优势，楼面价方面仍具有一定竞争力。只是项目容积率高达 3.7，好在是受大面积商务影响，最终住宅地块反而实现了降容。美中不足的是，地块形状呈狭长型，这给公区规划带来了一定难度，而且紧邻二环和学校，不可避免地存在一定噪音干扰。

    二、户型亮点与不足

     129 平户型

      129 平的四房两厅两卫户型，采用 2T2 设计，三开间朝南。不同于近年来流行的大面宽设计，它采用四叶草布局，最大的优势在于没有过道，空间利用率较高。不过，这种布局也存在一些弊端，动静不分离，餐厅没有独立空间，这在一定程度上影响了北面卧室的动线。更为尴尬的是，公卫正对着餐厅，多少会让人感觉不太舒适。当然，该户型也有亮点，主卧设计了 L 型大玻璃，不仅增加了采光面，还提升了空间的通透感，为主人营造出更为舒适的休息环境。

     139 平户型

      139 平同样是四房两厅两卫，2T2 的配置。此户型采用主流的大面宽布局，四开间朝南，主卧同样配备 L 型大玻璃，采光与视野俱佳。相比 129 平户型，它的厨房位于北侧，虽然算不上完全南北通透，但整体通风效果尚可。餐厅独立设置，不过进深略显不足。从整体受欢迎程度来看，139 平户型因其更合理的布局和更开阔的空间感，明显比 129 平更受购房者青睐。

     169 平户型

     169 平的四房两厅三卫户型，拥有独立电梯厅，不过并非完全意义上的独立。该户型位于 1 号楼 31 层，虽能在一定程度上独享门口空间，但电梯运行时产生的噪音可能会对居住体验造成影响。从户型布局来看，它是 139 平户型的升级版，依旧是大面宽设计，餐厨融合。若不将厨房融合，厨房空间会略显狭小。此外，右侧客卫是暗卫，且紧邻电梯，这无疑是该户型的硬伤。

     综合来看，项目户型定位相比于其他鼓台新盘，门槛明显低了不少，整体户型设计尚可。对于周边地缘性客户而言，通过划片优势 + 户型改善的策略，有望实现较好的去化效果。但在电梯厅设计方面，与其他独梯产品相比，稍显逊色。129 平的布局在当下市场中，吸引力相对有限，推测这与地块面宽不足有一定关系。

    三、区位优势与短板

      项目位于鼓楼西二环边，地理位置得天独厚。然而，周边没有地铁线路经过，对于依赖地铁出行的居民来说，这无疑是一大遗憾。好在 700 米左右处便是万宝苏商圈，1 公里处是闽北 CBD，购物休闲十分便利。无论是日常购物，还是周末与家人朋友聚餐娱乐，都能在短时间内得到满足。

      但项目距离二环仅 50 米左右，即便 C 地块为绿化用地，二环的车辆噪音依然可能对居民生活造成影响。项目左侧有两栋高层安置房，南侧为凤凰安置地块（宗地 2024 - 71 号，容积率 4.59），此外，南侧还有大片的上海西 + 凤凰旧改区域，高楼林立，形成了 “钢铁森林” 般的城市景观。项目北侧设有垃圾站，左侧紧邻教院附中，对于对这些因素较为介意的购房者来说，在选择时需要谨慎考虑。

      另外，项目并非纯住宅社区，其中包含酒店和办公楼。虽然目前尚未明确能否做到完全隔离，但这也是购房者需要重点关注的问题之一，毕竟不同功能区域的混杂，可能会对居住的纯粹性和安全性产生一定影响。不过，项目在土拍时确定划片怡山小，目前过渡杨桥中，这成为了项目最大的加分项。在当前教育资源备受重视的市场环境下，优质的学区划片无疑为项目增添了强大的竞争力。周边紧邻教院，安置房划片融侨小，对口教院，而该项目商品房能获得新的划片，可见土拍政策在其中发挥了积极作用。当然，对于这一划片究竟能为项目增加多少价值，可能因人而异。毕竟杨桥中目前主打茶园山小，且福州学区主要关注点仍在小学，加之定向比例不断加剧，购房者需要综合权衡自己在其中所处的位置。

      总体而言，项目周边商业配套成熟，学区划片有亮点，但交通方面缺乏地铁，周边环境存在一定瑕疵，对于地缘性置业者具有较强的吸引力。

     四、价格预期与市场展望

       目前，华润中寰悦府尚未正式上市，但其放风价备受关注。参考周边楼盘价格，建发璞云精装第四代售价 4.75W，国贸天琴樾精装第四代售价 4.8W，保利天珺精装第四代售价 4.7W，福州源精装大平层二手挂牌价在 5.5W 左右，融信澜郡二手成交价约 4W。若按精装 4.5W 计算，华润中寰悦府的价格看上去似乎并未出现过高溢价。

       然而，当下鼓楼市场在土拍开启供应后，尤其是鼓楼西区域，随着河南旧改的启动，整个片区的定价是否虚高，引发了诸多质疑。前两年房价突破 5W 的融信澜郡、融侨悦府，在近一年多时间里价格也出现了明显回落。此外，从项目自身产品定位来看，虽然宣传为房企高端系，并引入华为智家，但这些因素对最终造价的影响并不显著。项目主打 129 - 139 平户型，产品段相对不高，且周边有华润之前开发的安商房华润乌山府，其外立面品质远不如当初主打安置房的榕发乌山郡。近年来，外部房企在福州市场撤退明显，华润此次拿地，看似有诸多无奈之处，未来项目的品质保障也存在一定疑问。

       华润中寰悦府是一个优缺点都较为明显的项目。它位于鼓楼西，纯商定位、划片优势、部分符合市场主流的户型以及周边成熟的商圈和就业圈，都是其突出优势。但周边 “钢铁森林” 般的城市界面、紧邻二环和学校带来的噪音影响、社区狭长的形状、价格的不确定性以及土地供应的加剧，都是购房者需要面对的挑战。对于地缘性置业者来说，项目具有较大的吸引力，但也可能伴随着一定的溢价风险。在鼓楼西当前去化情况一般的市场背景下，如保利天珺这样位于改善圈的袖珍盘，销售周期较长仍未清盘，华润中寰悦府未来的市场表现究竟如何，还需时间的检验。

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