福州榕发揽湖郡深度测评：刚需与刚改的东区之选

在福州房地产市场中，榕发揽湖郡凭借其独特的地理位置与产品特性，成为众多购房者关注的焦点。接下来，将从项目基础信息、优势亮点、劣势分析以及市场定位等多维度对榕发揽湖郡进行全面测评，为购房者提供详尽的决策参考。

一、项目基础信息总览

榕发揽湖郡占地 35 亩，规划建设 7 栋楼，共计 640 户，楼栋总高在 17 - 29 层之间。在产品布局上，76 - 89 - 106 平米户型采用 2 梯 4 户连廊设计，123 - 126 平米户型则为 2 梯 2 户板楼设计，均为毛坯交付。小区容积率为 3.0，由融侨物业提供服务，物业费 2.85 元 /㎡，车位配比 1∶1.06，合同约定交房时间为 2025 年 10 月。其中，3 房户型得房率 82%，4 房户型得房率 88%，社区全架空一楼且实现人车分流。

二、项目优势亮点突出

（一）优越的地理位置

1. 交通枢纽核心：项目距离地铁 4 号线横屿站 C 口仅 240 米，堪称纯正地铁房。通过地铁 4 号线，可快速畅达福州多个区域，无论是前往鼓楼、台江等传统商业中心，还是仓山、晋安的新兴商圈，都能轻松实现高效通勤。对于依赖公共交通出行的上班族而言，这无疑是极大的便利，大大缩短了出行时间成本。
2. 商业配套环绕：距离东二环泰禾广场仅 800 米，东二环泰禾作为福州知名的大型商业综合体，汇聚了海量品牌商家，涵盖购物、餐饮、娱乐、休闲等多元业态。居民在此可一站式满足日常生活消费与高端购物需求，尽享繁华都市生活。
3. 生态资源加持：与晋安湖公园相距仅 250 米，晋安湖公园作为福州东区的重要生态景观资源，拥有优美的湖景风光、丰富的绿植以及完善的休闲步道等设施。居民可在闲暇时光漫步湖边，享受清新空气与自然风光，为生活增添惬意。

（二）高性价比产品

1. 刚需刚改定位精准：主推户型丰富，从 73 平米的 2 房 2 厅，到 89 - 98 - 99 平米的 3 房 2 厅，再到 109 - 115 - 128 平米的 4 室两厅，满足了不同家庭结构与预算的刚需及刚改人群需求。尤其值得一提的是，上车门槛低至 190 万起，77 平米就能做到 3 房，为预算有限的购房者提供了难得的机会。
2. 社区品质保障：社区全架空一楼，不仅增加了公共活动空间，还起到防潮、通风作用，同时可打造休闲娱乐设施，提升居民生活品质。人车分流设计保障了行人安全，减少噪音与尾气污染，营造安静舒适的居住环境。且项目即将交房，购房者可实地查看做工细节，降低购房风险。

（三）周边配套成熟

1. 教育资源可期：虽学校尚未最终确认，但周边有鼓山中心小学、横屿小学等教育资源，随着交房后划片明确，孩子的基础教育有望得到保障。
2. 医疗配套完善：临近省儿童医院、省第二人民医院（东二环院区），优质的医疗资源为居民健康保驾护航，无论是日常体检还是突发疾病就医，都能快速响应。

三、项目劣势不容忽视

（一）噪音潜在影响

东侧将建设前横高架，对于靠近东边的楼栋，如 6/7 号楼，可能会受到较大噪音干扰。尤其是对于对噪音敏感的居民，可能会影响日常生活与休息，在选择房源时需谨慎考虑。

（二）户型与得房率表现一般

整体得房率中规中矩，部分户型设计存在一定不足。以 77 平小三居室为例，实地查看后发现实际居住体验更倾向于 2 居室，空间较为局促，且受噪音影响较大，在户型实用性上有所欠缺。

四、市场定位与购房建议

榕发揽湖郡定位于刚需及刚改市场，在福州东区房地产市场中具有独特价值。它是东区难得的纯商品房社区，周边无庙宇、祠堂、陵园、肿瘤医院等不利因素，居住环境相对纯粹。对于预算在 250 万以内的刚需购房者，以及追求生活品质改善的刚改人群而言，若能接受其存在的噪音与户型短板，该项目凭借其成熟的周边配套、便捷的交通以及临近晋安湖公园的优势，仍不失为一个值得考虑的优质楼盘。在购房时，建议优先避开 6/7 号楼靠东边受噪音影响较大的房源，根据自身家庭结构与需求，合理选择合适的户型。

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