基础信息概览

福州迪鑫正东南山府由福建迪鑫正东启辰置业开发，定位长乐区低密改善社区，容积率仅1.5，绿化率25%，主推新中式风格，毛坯交付，物业费1.98元/㎡/月。项目以“高得房率+灵活空间设计”为特色，目前主力户型为89㎡三房和119㎡四房。

 主力户型深度解析

1. 89㎡三房两厅两卫

设计亮点：

• 空间魔术：三开间朝南设计，南北通透，全明布局，实际得房率超85%，部分房源可改造成四房（需非承重墙调整）；

• 功能分区：动静分离，主卧套房设计，独立卫浴提升私密性；

• 性价比突出：参考均价约1.1万/㎡，总价约107万起，适合首置刚需家庭。

痛点预警：

• 北侧次卧与连廊相邻，隐私性较弱；

• 厨房面积较小（约5㎡），操作空间有限。

  

2. 119㎡四房两厅两卫

设计亮点：

• 改善标杆：四开间朝南，面宽达10.8米，采光极佳，主卧+次卧均配置独立卫浴；

• 灵活可变：超大客厅（约28㎡）可隔出多功能室，实现“四房变五房”；

• 景观优势：部分高楼层可远眺南山公园，生态价值凸显。

痛点预警：

• 公摊面积约15%（对比89㎡略高），实际使用面积约101㎡；

• 厨房与餐厅动线稍显局促，需优化布局。

 户型对比与客群匹配

 设计创新与争议点

 新中式园林赋能：

• 社区以“儒门、道园、唐风、华纹”为理念，打造三进式归家动线，但绿化率仅25%，植被层次较单一。

 公摊控制：

• 89㎡户型公摊约12%，119㎡约15%，优于市场平均水平，但电梯厅面积压缩导致公共空间局促。

 配套兑现风险：

• 周边综合市场、地铁10号线（规划）等配套落地周期长，需关注政府规划进度。

  

 购买建议

• 刚需优选：89㎡三房适合预算有限、注重功能性的家庭，建议选择中高楼层以规避连廊干扰；

• 改善之选：119㎡四房推荐东端头房源，最大化采光与景观价值，但需预留装修成本（毛坯交付）。

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