一、项目概况

       地理位置

       项目位于福州晋安湖环湖板块核心区域，紧邻晋安湖公园（约150米）、鹤林生态公园、牛岗山公园，形成“三大公园环绕”的生态格局，是主城区稀缺的湖居板块。距离市中心约10公里，属东区发展重点区域，周边规划有福州版“硅谷”（高新产业集聚区），未来潜力较大。

       基础参数

       容积率：约3.0（高层住宅，舒适度中等，部分用户评价“楼栋密集”）。

       物业：融侨物业（物业费2.85元/㎡/月），提供高端服务。

       社区性质：纯商住区，无安置房、廉租房，社区氛围纯粹，圈层效应明显。

       二、核心优势

       交通便利性

       地铁4号线横屿站（直行约200米），串联1、2、5、6号线，称“换乘之王”，覆盖全城交通网。

       周边“六横六纵”路网（化工路、福新东路等），自驾便捷。

       配套资源

       商业：东泰禾广场（海西最大综合体）、宜家商圈、世欧广场等，满足高端消费需求。

       医疗：省二人民医院东二环分院、省儿童医院等三甲医院，3公里内全覆盖。

       教育：鼓山中心小学（榕博集团成员校）、晋安榕博小学等优质教育资源。

       生态：晋安湖公园（950亩）、星际儿童乐园等，适合家庭休闲。

       户型设计

       面积段：77-126㎡，主打刚需及改善型需求，77㎡三房设计空间利用率高，126㎡户型套内面积接近周边135㎡产品。

        亮点：户户朝南、全明设计、独梯独户（部分楼栋），采光和私密性较优。

       三、市场表现与价格

       价格定位

       均价约27000元/㎡（网页6数据），首付门槛60万起，属中高端定位。

       对比周边同类产品，性价比较高，但部分用户认为价格波动需关注。

       销售情况

       2025年数据显示，项目4个月网签240套，89㎡三房两卫最受欢迎，77㎡小户型去化率较低。

       因纯商住属性及地铁优势，被市场视为“抗跌利器”，投资潜力受认可。

       四、潜在不足

       容积率与密度

       容积率3.0，楼栋分布较密集（西侧3栋17层、东侧4栋29层），可能影响居住舒适度。

       户型争议

       部分用户认为77㎡三房空间紧凑，实用性可能受限，更适合单身或小家庭。

        五、目标客群与建议

        适合人群

        刚需家庭：77-89㎡户型满足首置需求，配套教育资源完善。改善型买家：126㎡户型兼顾舒适性与功能性，

       适合多代同堂。

       长线投资者：依托东区发展规划及纯商住属性，抗风险能力较强。

       购房建议

       优先选择89㎡及以上户型，兼顾实用性与市场流动性。

       关注政策动态（如利率、首付比例），当前政策利好叠加，或为置业窗口期。

       榕发·揽湖郡凭借稀缺湖景、地铁优势及纯商住属性，成为福州东区热门楼盘。其配套成熟、规划前瞻，适合自住与投资，但需权衡容积率及户型适配性。建议实地考察样板间，结合个人需求与市场动态决策。

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