福州三江口：从 “陆家嘴之梦” 到现实的落差与希望

       在福州，当人们谈及鬼城，“东琅岐，西竹岐，北贵安，南葛岭” 的说法总会被提及。但实际上，这些板块地处福州远郊，与市中心距离遥远，很难成为刚需外溢的常规选择。而在福州四城区内（不算桂湖），大部分区域还是能够接纳刚需外溢的。然而，有一个曾经怀揣宏大发展蓝图的刚需外溢板块，如今却被不少人视作鬼城，其中的兴衰历程，满是悲壮之感。

      被点燃的希望：泰禾的宏伟蓝图

       时间回溯到 2017 年，那是福州楼市最为炽热的时期。在福州仓山东南端，泰禾雄心勃勃地要打造福州版的陆家嘴。一时间，在福州多个核心地块，都能看到泰禾关于三江口板块的宣传。倘若没有泰禾，三江口或许还只是静静地隐匿在仓山一角，连许多本地人都未必知晓这里有房屋出售。

       此前，泰禾在商业打造上成绩斐然，2015 年底开业的东二环泰禾广场堪称商业奇迹。它将一个原本是鼓楼外溢的板块，成功塑造为新兴的东二环。那时，4 号线尚未开通，晋安湖也未建成，但东二环板块的房价却一路飙升。

        泰禾售楼部的影音室里，播放着三江口宏伟蓝图的宣传片，让人们坚信这里有朝一日会成为福州版的陆家嘴，超越东二环也只是时间问题。2017 年，泰禾凭借高端的宣传策略，以及擅长的新中式园林风格打造的福州湾项目开盘，首开单价约为 1.7 万的毛坯加上 8 千的精装修。当时，就有购房者对这样的价格提出质疑。到了 2018 年，开盘价变为 1.7 万的毛坯加上 4 千精装修，不过还必须捆绑一个近 30 万的车位。那一年，购买福州湾的实际成本大约在 2.4 万左右的单价。

      群雄逐鹿：土地市场的热闹与隐忧

       泰禾几乎凭借一己之力，为曾经一片荒芜的三江口点亮了发展的火把，让这里充满了对未来的期待与想象。受泰禾对三江口宣传的影响，从 2017 年起，三江口的地块备受追捧。2017 年 10 月 13 日，中海挥师南下，在三江口清富片区一举拿下两幅地块：宗地 2018 - 28 地块被中海以最高限价 12.67 亿 + 配建 8100㎡保障房竞得，楼面价 18793 元 /㎡；宗地 2018 - 29 地块被中海以最高限价 11.27 亿 + 配建 4050㎡保障房竞得，楼面价 17951 元 /㎡ 。

        即便到了 2018 年土地市场开始降温，8 月 30 日三江口清富片区的地块依然没有流拍。福州新区开发投资集团在清富片区竞得两幅地块：以 3.06 亿竞得宗地 2018 - 29 号（仓山清富棚改项目一地块 D），楼面价 14532 元 / 平米；以 2.43 亿拿下宗地 2018 - 30 号（仓山清富棚改项目一地块 E），楼面价 14086 元 / 平。

     理想与现实的落差：清富板块的困境

        在三江口清富板块，人们大多熟知中海锦江城，这个楼盘原先推广名为中海紫御江山，定位为改善型系列，然而楼市风云变幻，最终降标成为刚需盘 —— 中海锦江城。实际上，在中海锦江城几十米范围内，还有世茂三江理想城和三江花语城两个楼盘。

       当时，置业顾问在朋友圈宣传称楼盘就在地铁 1 号线旁，可交房后业主们才发现，无论是到 1 号线的下洋站还是三江口站，步行都需要半个小时。因为一些特殊原因，买入三江理想城的业主得以全身而退，堪称幸运儿。但三江花语城却难逃悲凉的命运。

        三江花语城分为南北两个地块，最早开盘时间为 2020 年 7 月 9 日，当时备案均价 21287 元 /㎡，且无优惠政策。该楼盘可售住宅为 224 套，截至目前，北区仅售出 56 套，南区更是只卖出 9 套。四年多的时间，总共才卖了 65 套，去化率仅为 29%。交房两年多了，据当地中介介绍，该楼盘目前实际入住大约只有 30 户，宛如鬼城一般，其入住率或许是四城区（不含桂湖）住宅楼中最低的之一 。

      亮点与困境并存：楼盘的客观剖析

       三江花语城虽然深陷困境，但也并非毫无亮点。由于限高 24 米，容积率为 1.45，它是一个低密度社区，由洋房和叠拼组成。一部分选择三江口的群体，正是看中了这边的环境，如今三江口植物园已经试运行，就位于楼盘西侧 50 米左右的距离。而且，当下四城区内真正的洋房产品并不多，这种低密度洋房社区能带来较高的居住体验感。再者，楼盘如今已是现房，所见即所得，不像期房那样让购房者充满焦虑，还能省下不少房租。

       不过，该楼盘的劣势也十分明显。地段过于偏僻，离地铁实际距离超过 2 公里，周边既没有基本的商业配套，也缺乏优质的教育资源。2020 年夏天开盘均价为 21287 元 /㎡，四年多过去了，如今价格大幅跳水。现在 125 平米的四房两卫，中间楼层中介报价为 137 万，折合单价约 1.09 万。这个价格相比当初期房预售的均价，几乎打了五折，甚至比楼面价还便宜 3 千多元。曾几何时，仓山的纯商洋房社区，单价居然低至 1 万出头，要知道之前清富板块高层安置房价格都还要八九千。

     未来的走向：三江口的机遇与挑战

       2017 年，泰禾赋予了三江口太多的发展期望。如果泰禾能够保持健康运转，三江口或许会成为一个较为宜居的板块，当然，要成为陆家嘴那样的存在不太现实。但楼市没有假设，只有既定的结果，而这个结果就是三江口被很多人诟病。前些年，路人经过那些还未交付的三江口房子时，常常将这个板块称作福州的鬼城。毕竟那些尚未交付的建筑物，亮灯率自然不会高，“鬼城” 这一说法多少也带有个人的主观情绪。

       实际上，三江口并不会真的成为鬼城。随着三江口楼盘的逐渐交付，整个板块的人气在逐步提升。它一直在努力发展，我们又何必过于苛责呢？只是清富片区在三江口板块中，配套是最为薄弱的，无论是中海锦江城还是三江花语城，都已逐渐在楼市中被淡忘。

       三江花语城本就是个小盘，销售节奏较为缓慢。但从拿地到现在已经六年多了，去化率居然还不到 30%，实在是令人唏嘘。客观评价，这个楼盘的品质还是不错的，地段虽不算理想，但好歹还属于仓山区。对比市场上同样没什么配套、价格差不多的楼盘，比如上街边缘板块的保利阅江台，至少三江花语城还存在区位优势，且是洋房社区。

       七年多的时间过去了，三江口未能成为陆家嘴，还有许多方面需要完善。它只想安静地处在城市的东南端，只是七年前泰禾打破了这份宁静，过于理想化地描绘了三江口未来的宏图。当一切繁华褪去，三江口恢复了往日的平静，它所能做的，就是一步步去完成自己的发展使命。

       事实上，三江口一直在前进，虽然达不到泰禾所描述的预期高度，但至少正慢慢被刚需外溢群体所接受。如果三江口清富板块单价仅在一万左右，或许会成为部分刚需外溢群体的选择。正是因为它存在诸多不完美之处，所以价格才如此之低。三江花语城，也只能静静地等待有缘人了。

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