福厝远山拾里：学区落地，机遇与挑战并存

       在福州的房地产市场中，福厝远山拾里近期成为了众人瞩目的焦点。只因一则 “划片鼓山苑小学或鼓山新区小学 + 格致中学” 的消息，瞬间点燃了市场的热情，让这个原本去化艰难的楼盘迎来了高光时刻。

      学区落地，热度飙升

        近段时间，福厝远山拾里被朋友圈疯狂刷屏，无论是销售、中介还是房产主播，都在大力宣传这个项目。随着学校划片信息的明确，项目的来访量呈现出爆发式增长。据不可靠消息，短短两三天内，项目就已经认购了 40 - 50 套左右。在房地产市场中，学校的影响力不言而喻，尤其是优质学区的落地，往往能成为楼盘热销的催化剂。

     项目基本面剖析

1. 基础指标：福厝远山拾里位于晋安区东区板块的三远片区，容积率为 2.8，是纯商房项目，总计有 780 套房源。项目共规划了 11 栋住宅，包含 3 栋 11 层洋房、2 栋 17 层小高层以及 6 栋 32 - 33 层的高层，面积涵盖 79 - 87㎡的三房以及 117 - 134㎡的四房，产品类型丰富，能满足不同购房者的需求。
2. 土地信息：2022 年 9 月，福州建工福厝置业有限责任公司以 12.37 亿竞得榕宗地 2022 - 39 号地块，楼面价 13467 元 /㎡，底价成交。虽然地块允许建设立体生态住宅，但开发商最终并未选择这一方向。
3. 区位地段：项目处于晋安区东区板块，尽管配套成熟度比不上东区的核心区域，如连潘、泰禾广场周边，但基础配套较为完善，地段成熟度超过了 80% 的在售项目，在区域内仍具有一定的竞争力。
4. 配套环境：商业配套方面，项目周边商业资源丰富，距离宜家广场约 900 米，两公里范围内还有台江万达商圈，满足居民日常购物、休闲娱乐的需求。交通上，临近东三环快速，通过远洋路可实现快速连接，1 公里范围内有地铁 2 号线上洋站，1.5 公里范围内有地铁 5 号线光明港站，公交站点也较为密集，出行十分便捷。教育配套一直是项目的关键关注点，如今划片 “鼓山苑小学或鼓山新区小学 + 格致中学” 的消息，若属实，无疑是重大利好。这两所小学在晋安区名列前茅，对口的格致中学在 “一三附” 的升学表现也一直是晋安区公立中学中最出色的，与周边多为 20 年左右老旧小区相比，福厝远山拾里的划片打破了老旧小区配好学校的固有格局。

   产品细节与去化分析

1. 户型：项目产品类型多样，沿远洋路的三栋洋房均为 89 平紧凑四房产品，空间利用率高；两栋 17 层小高层为一梯一户的 143 平四房产品，居住舒适度高；6 栋高层为两梯四户的 79 - 117 平三至四房，主要面向刚需和部分首改客户。其中，洋房和小高层的户型得房率高，通透性和开间尺度表现良好，而高层的中间户产品通透性较差。
2. 楼栋日照：项目采用三个阶梯式排布，洋房在最南面，中间是小高层，北面被高层合围，整体采光和视野通透性较好。但 3# 楼的视野会受到前面高层的遮挡，低楼层的采光也会受到一定影响。不过，由于项目一线临光明港，从 12# 楼中间楼层的房间视角看，欣赏光明港的效果尚可。
3. 去化表现：项目于 2024 年 6 月底开盘，共取证 304 套，价格 21000 元 /㎡，然而此前至 1 月底，去化率仅 7%，去化表现极差。这主要是因为在学区不确定的情况下，客户普遍持谨慎态度，不愿意为不确定因素买单。而近期随着学区的落地，项目的认购情况大幅改善，但从认购到网签还需要一段时间，后续的网签数据仍有待持续关注。

    综合评价与购房建议

       福厝远山拾里所在的三远片区属于东区的非核心区域，虽然基础配套齐全，但并非十分优质。而且板块内大量供地，潜在库存竞品激增，上游板块项目价格大幅下调，也导致了部分客户流失。此前，项目的核心教育配套不明确，产品力也不够强，产品赠送不如按四代宅或新规范设计的项目，这些因素都制约了项目的去化。

       如今，若优质学区真的落地，福厝远山拾里将脱颖而出，直接碾压周边同等划片的老旧二手房，竞争优势显著。项目 79 - 89 平的产品最多，总价 150 - 200 万 / 套，对于刚需客户来说，总价优势明显，是上车的好机会。但购房者也需保持理性，进一步确认学区划片的真实性和稳定性，同时综合考虑项目的其他因素，如户型、采光、周边配套等，做出最适合自己的购房决策。

       福厝远山拾里在学区落地后迎来了新的发展机遇，但在购房过程中，每一位购房者都应谨慎评估，确保自己的选择既符合当下需求，又具有长远价值。

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