有种热销，叫大东海天樾

金山芯地铁口 单价2字头
全案仅剩最后30席

      大东海天樾降价风波：福州楼市的冷静审视

       新年伊始，福州楼市在中介们的朋友圈里热闹非凡，各种特价房信息如潮水般涌来。其中，大东海天樾的 “骨折式降价” 消息格外引人注目，从传言中的 4.3 万单价降至 2 万多，这一巨大的价格落差瞬间点燃了购房者的好奇心，也让这个原本在福州楼市中沉睡的楼盘一夜之间成为焦点。

      价格迷雾：真相与传言的博弈

       中介朋友圈的宣传总是充满了戏剧性，大东海天樾的价格炒作便是典型。说它从 4.3 万单价狂降至 2 万多，听起来确实令人心动，仿佛是购房者的一场盛宴。但冷静思考，在福州楼市，即便行情波动，非偏远地区的新房以近乎五折的价格甩卖，这显然不符合市场规律。房企之间存在着微妙的默契，崩溃式降价对整个楼市生态并不健康。

        事实上，大东海天樾旁边的热门楼盘建发玺云，户型分布与天樾类似。建发玺云约 150 平户型开盘单价约 3.3 万，更大户型高点也仅 3.8 万左右。而且建发在福州人心目中的品质口碑远高于大东海，且为带装修交付。以大东海天樾 1 号楼 901 房源为例，实际备案单价约 3.2 万，所谓特价房单价约 26888 元每平米，实则是在备案价基础上打了 8.4 折左右。在当下楼市，这样的折扣并不罕见，并非中介所宣传的超级大降价。

      项目回溯：从期待到遇冷的转变

       大东海天樾的故事始于 2021 年 2 月，通过限价 + 配建方式拿下地块，楼面价高达 2.29 万元 / 平方米，从一开始就定位为中高端改善型产品。那时的楼市，许多企业满怀信心，大东海也对这个项目寄予厚望。2022 年 7 月开盘，本以为能在市场中崭露头角，然而现实却很残酷。截止到中介刷屏前，总共一百套房源仅仅网签了 5 套，两年半的去化率仅为 5%。曾经大东海内部对项目充满信心的团队如今已各奔东西，项目也因货值不高、销售遇冷而被逐渐冷落。

      地段与配套：金山核心的优势与局限

        从地段上看，大东海天樾位于金山比较核心的成熟片区，这是其一大优势。周边商业配套齐全，满足日常生活所需；距离地铁 5 号线凤岗站大约 300 多米，交通出行便捷；楼盘边上还有水系景观，为居住环境增添了几分惬意。相比建总流花溪，在地段上略胜一筹。

       但项目也存在明显的短板。整个楼盘仅有两栋楼，总共 100 户，体量太小。虽然容积率 2.3 优于建发玺云，且架空层打造了会所，试图营造高端居住体验，但过小的社区规模使得居住体验大打折扣。在社区内部，很难形成丰富的生活场景和浓厚的邻里氛围。

     产品定位：高端梦想与市场现实的碰撞

       大东海拿地时，确实怀揣着打造高端改善型楼盘的梦想，户型分布为 150 平米、193 平米、205 平米，起步便是二改定位。从实际呈现来看，楼盘外立面线条有型，大门气派，约 60 米长，入户大堂挑高约 8 米，颇具大气之感。然而，在市场竞争中，它遭遇了强劲的对手。建发玺云在同期热销，凭借品牌优势和产品品质，吸引了大量改善型购房者。大东海天樾在品质和口碑上难以与之抗衡，只能在市场的角落里默默挣扎。

      理性抉择：购房者的思考与权衡

        对于购房者来说，大东海天樾的这次营销事件既是机会也是考验。客观来看，若真如中介宣传的那样单价两万出头，且位于金山核心地段，确实具有一定吸引力。但实际情况是，两万出头的单价仅针对低楼层房源，中间楼层单价在 2.7 万左右，且都是大户型，总价 500 万左右甚至更高。考虑到小区社区较小，金山的成熟度目前可能弱于东区，同样的总价在东区也有不错的选择。

       不过，对于金山地缘客户而言，现房是一个加分项，毕竟无需漫长等待。但从长远来看，大平层成为主流趋势，金山未来也将有不少主打大平层的地块入市。购房者在面对这样的市场情况时，需要保持理性，综合考虑地段、价格、产品品质、社区规模等多方面因素，做出最适合自己的购房决策。

       大东海天樾的这场降价风波，既是福州楼市的一个缩影，也是购房者了解市场、审视产品的一次契机。在楼市的浪潮中，唯有理性和冷静，才能找到真正适合自己的家。

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