福州仓山区房地产市场分析：以中发印象外滩为例

       市场背景

       福州仓山区作为福州市的重要组成部分，近年来一直处于快速发展之中。随着市政府办公地址搬迁至东部新城片区，该区域的房地产市场迎来了新的发展机遇。特别是闽江世纪城和中发印象外滩等项目的相继入市，不仅推动了区域经济的发展，也极大地提升了区域的居住环境和生活品质。

       项目概述

       中发印象外滩位于福州仓山区潘墩社区，毗邻国际会展中心南侧，西侧紧邻由黄如论打造的闽江世纪城，是一个超大体量的楼盘。项目南面仍保留有一片老旧工厂和菜地，但随着房地产市场的收缩，这片区域的开发进程有所放缓。尽管如此，中发印象外滩依然凭借其优质的地理位置和完善的配套设施，成为了区域内的热门项目。

       商业配套

       中发印象外滩的商业配套主要集中在闽江世纪城的世纪金源广场，这是一个小型的独立综合体，提供了丰富的休闲娱乐设施。此外，项目周边还有多个商业中心和购物中心，满足居民的日常购物和娱乐需求。

       教育配套

       仓山区的教育配套主要集中在老仓山的烟台山附近，而中发印象外滩周边则有林浦小学和麦顶小学金源浦下分校，这两所学校虽然属于一般教育配套，但也能满足基本的教育需求。

       医疗配套

       项目的医疗配套较为一般，但区域内有多家医院和诊所，可以提供基本的医疗服务。

       交通配套

       中发印象外滩的交通配套十分完善，道路网建设四通八达，交通工具有多种选择。项目周边有双地铁环绕，4号线林浦站与6号线潘墩站，地铁出行已经遍布整个福州，即使项目的地理位置不是那么优越，出行也十分便利。

     项目优缺点

      优点

1. 高品质小区，物业较好：印象外滩属于江滨社区，临水而居，背山面水，2016年次新盘，围合式大社区，百米楼距，超大中心花园拥有高尔夫级别的超大草坪，自带水系园林、小提琴广场，外墙是钢构外挂大理石，由伯恩物业管理，智能管家，管理较为严格。

2. A区大户型，高品质；B区小户型，更刚需：A区：稀缺看江大平层户型，两梯两户，面积集中在161㎡，169㎡，223㎡等多种双主卧平层大户，大入户，大客厅、大厨房、多居室的大格局设计，更显宽敞明亮，户型霸气奢华。B区：刚需居家户型为主，面积集中在68㎡-143㎡，属品质刚需户型。主力户型为三房两卫，还有稀缺120㎡平层复式四房，所有户型均南北通透。3房户型赠送多个阳台，得房率高。

3. 商圈潜力十足，有发展：项目现有世纪金源商业配套，同时还有海峡会展支持，未来在项目东北角的位置，还有大量的老旧棚改，以及民用土地的开发。

   

      缺点

1. 部分楼栋沿街，选择慎重：小区内20#楼，23#楼，29#楼，33#楼，35#楼，这几栋楼毗邻着林浦路，林浦路为快速路，车速较快，噪音的影响也比较大。

2. 靠近庙宇，高速口等小区价格偏高，有业主反映质量不是很好，地面有下沉现象，同时在它附近还有一个祠堂，高速等情况。

   

       市场分析

       目前中发印象外滩待售房源75套，业主挂牌价格25384元/平米，但部分房源单价已经挂牌至2万以内。B区作为刚需小户型，单价18500元/平米的已经开始出现，对比开盘初期的2.8万/平米单价，这几年直接下跌了1万元/平米。与印象外滩相比，闽江世纪城作为二手房社区，虽然社区更新一些，但地段却不如闽江世纪城。现在闽江世纪城精装修的房子，在2万左右的单价，假设是刚需购房者，也愿意选择拎包即住的房子。对于当下的市场反应，仓山区的房源库存不仅在一手房，二手房也有很大的体量。安置房单价已经接近破万元以内，现阶段，仓山的价格比较难出现价格的增长。现在能够拯救仓山区的，只能看政策的导向，把东扩南下的进度加速，城门片区的土地开发起来。

       未来展望

       从长远未来十年的角度看，仓山区的潜力似乎比东二环更有潜力，也会以一个崭新的城市界面出现在大家面前。随着政策的逐步落实和区域发展的不断推进，仓山区的房地产市场有望迎来新的发展机遇。

      曾经，房价连续十几年都在上涨，在我们的传统观念里，房产一定是保值增值的不动产。不仅需要有较好的居住属性，同时也要有增长的空间。今天和堂弟的交流，刷新了我对房产的认知，现在人买房，已经不在乎房价的涨跌，而是更加注重房子本身的居住属性。不论房价上涨还是下跌，现在买房的人一定是需求放在首位，房子的地段，配套，以及自身的品质，将会成为时代的主流。

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