在福州金山大道的繁忙与绿意交织之处，一个兼具居住与商业潜力的新地标正悄然崛起，它用5米挑高空间改写小户型定义，用地铁与商圈网络重新定义城市生活的便捷。

     01 项目定位

     福州新榕金城湾广场坐落于仓山区金山大道南侧，占地广阔，总建筑面积达约70万平方米。项目定位为大型城市级商业综合体，自持四层底商，引入影院、超市、餐饮等高端业态。

     这是一个典型的SOHO产品，主力户型建面约39至66平方米，产权年限为40年，为商业性质房源。

     与周边住宅项目相比，金城湾广场的独特之处在于其5米层高设计。这一设计允许业主进行合法隔层改造，实现“买一层用两层”的空间利用效率，极大提升了单位面积的使用价值。
     02 区位交通

     金城湾广场位于福州金山板块核心位置，享有金山城芯的区位优势。项目周边被金山智能产业园、星网锐捷科技园等大型产业园区环绕，跨桥即可快速抵达海西高新技术产业园，产业氛围浓厚。

     交通配套是项目的突出优势。距地铁2号线桔园洲站仅约200米，真正实现地铁上盖的便捷。周边还有15条公交线路经过，构成密集的公共交通网络。

     三座跨江大桥——橘园洲大桥、浦上大桥和湾边大桥，强化了区域交通便利性，可快速通达仓山其他区域及鼓楼、台江等主城区。
     03 配套优势

     项目周边商业配套堪称“商圈核聚之地”：北靠大学城永嘉天地、南接金山万达商圈、蔚蓝广场，西近高新区万达、信通中心、正荣财富中心、群升广场，东临苏宁、宝龙、华润万象城。

     教育方面，项目周边有晟禾华宏幼儿园、江南水都小学、福州第四中学-桔园洲中学、金山中学等名校环伺。

     项目500米内有永辉生活、新华都等超市；3公里范围内有福建省立医院南院、中国人民解放军联勤保障部队第九〇〇医院仓山院区等医疗资源。

     04 产品特色

     金城湾广场主推建面约39-66平方米的户型，其中最引人注目的是5米层高设计，创造了空间灵动的可能性。

     这种设计允许业主根据个人需求进行改造，打造办公、商务、自住等N+1生活模式。项目强调“民电入户”这一优势，降低了居住成本。

     产品还配备10米星级酒店入户大堂，采用进口奥的斯电梯，三层超白钢化玻璃幕墙，以及数字化楼宇智能管理系统。部分楼层还可推窗观赏乌龙江江景，提供独特的居住体验。
     05 教育划片

      教育配套是金城湾广场备受关注的话题。根据周边信息，项目划片学校为江南水都小学橘园洲分校。

      2025年，围绕这所小学的对口初中问题曾引发一定争议。当时的征求意见方案包括：将江南水都小学橘园洲分校更名为“福州第四中学桔园洲中学花溪分校”，并由福州第四中学桔园洲中学接管，升级为九年一贯制学校。

      值得一提的是，金山大道北侧的多个楼盘也在福州第四中学桔园洲中学过渡，使得该校成为生源复杂的超级大校，但整体升学率排在公立校的中上水平。

      06 价格与交付

      根据最新市场信息，金城湾广场商业性质房源价格约在23000元/平方米起，参考总价约68-130万元。在售楼栋为35A#，20层建筑，6梯32户，公摊约27%。

      关于交付时间，项目原定于2022年9月交付，现已交付使用。项目配备地下车位350个，物业费为4.8元/平方米/月。

      这一价格定位使金城湾广场成为福州金山板块小面积低总价的SOHO产品代表，降低了投资门槛。
      07 开发商背景

      金城湾广场由福州新榕城市建设发展有限公司开发，这是一家福州本土国有企业。

      新榕城建在福州城市建设中有着丰富的经验，主要承建过市政及安置房项目。相比民营开发商，国企背景为项目提供了一定程度的稳定性和可靠性保障。

     从建筑品质来看，项目采用数字化楼宇智能管理系统，全智能化入户，并有专属业主定制服务。

     08 市场分析

     在金城湾广场所处的金山板块SOHO市场中，项目以单价优势和低总价门槛占据一席之地。据2025年市场数据显示，金山板块小面积公寓月租金约在3000-4500元之间。

     项目面临的挑战包括：6梯32户带来的高峰期等待问题、物业费较高对租金回报的要求，以及自持商业的招商与运营不确定性。

     值得注意的是，项目所在的金山-橘园洲区域已被规划为现代服务业集聚区，产业与人口基础雄厚。

     金城湾广场核心优势可以总结为：5米层高的空间延展性、地铁与商圈双覆盖的便利性、国企背景的可靠性以及低总价的易入手性。

     这一项目特别适合预算有限的投资客、寻求办公与居住结合的小型创业者，以及对灵活空间有需求的年轻群体。

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