单套最高备案价2026万元，1000万元验资门槛，尚未正式开盘就已被福州塔尖圈层列入收藏清单，这可能是未来十年福州三环内唯一的低密法式传世大宅。

     清晨的阳光透过乌龙江面洒向飞凤山，在流花溪公园的绿道上，几位身着正装的潜在业主正在工作人员的陪同下，认真考察着一处工地现场的每一个细节。在这个容积率仅为1.2的土地上，建总雍玺湾正以法式建筑的庄重姿态，重构福州高端住宅市场秩序。
     01 极致稀缺

     土地资源的时代正在迅速关闭大门。建总雍玺湾坐拥的1.2容积率土地，在福州三环内已是绝版资源。

     自2012年“禁墅令”明确规定住宅容积率不得低于1.0以来，福州主城区这类低密度住宅用地变得极为罕见。近十年间，三环内容积率1.2的住宅用地仅出让过3幅，70年产权的更是仅剩2幅。

     当厦门已发布《商品住宅项目规划管理规则（征求意见稿）》，明确不再新增别墅用地，严禁审批独栋、双拼户型时，福州的土地政策窗口期也在悄然收紧。

     这意味着像建总雍玺湾这类低容积率产品，极有可能成为政策全面收紧前的最后机会。站在项目工地上，远处乌龙江的波光和飞凤山的轮廓构成一幅天然画卷。

     建总雍玺湾位于福州仓山区洪湾南路西侧、东岭路北侧，坐拥“一河一江一山”三重立体生态景观。

     北临洋洽河，南眺乌龙江，东望飞凤山，紧邻流花溪公园，生态环境与都市便捷实现了令人惊叹的平衡。
     02 教育划片

     对于追求极致生活品质的高端客群而言，子女的教育资源始终是置业决策中的核心考量因素之一。

     建总雍玺湾项目在这一关键点上给出了清晰而优质的答案：宗地2024-38号（住宅部分）明确划片为仓山区实验小学教育集团流花溪分校。

     这意味着业主子女可以直接入读这所位于项目附近的优质小学。在福州2025年义务教育学校招生政策强调“稳中求进、因地制宜、统筹推进”的工作原则下，能够提供优质且确定性教育划片的住宅项目，其价值更加凸显。

     项目所在的金山片区教育资源在仓山区属于中上水平。根据资料显示，项目周边3公里范围内，教育资源极为丰富，分布着45所幼儿园、37所小学和18所中学，构成了一个完整而充足的教育网络。
     03 开发实力

     在建总雍玺湾背后，站着的是福州建总地产有限公司——一家根正苗红的本土国企。

     在当前房地产市场的波动中，“国企”二字本身就意味着更可靠的资金链和更高的交付保障，这在很大程度上消除了购房者对“烂尾”的担忧。

     该公司在福州市场深耕多年，已成功开发梧桐公馆、瑞璟轩等多个项目，显示出良好的开发能力和市场口碑。

     建总地产目前正深耕大金山板块，已在该片区拿地开发多个项目，包括建总流花溪（一期/二期/三期）、建总瑞璟轩、建总雍玺湾、建总宸玺台等。

     在项目管理方面，建总地产选择了福州市建筑设计院有限责任公司联合上海联创设计集团股份有限公司、福州诺成工程项目管理有限公司作为全过程工程咨询单位，确保项目从设计到施工的全流程品质控制。
     04 户型设计

     建总雍玺湾提供的产品类型丰富多样，规划为联排别墅、洋房和小高层三种产品类型。

     2025年9月25日，项目取得首批商品房预售许可证，共推出91套住宅房源及249个车位。

     其中最受关注的当属其“独院”产品——联排别墅，建筑面积267-270㎡。这类产品在福州主城区已近乎绝版，其价值不仅体现在建筑面积上，实际使用面积可达800-1300㎡，远超同等面积的普通住宅。

     联排别墅提供的是“立体的生活”方式，包括私家花园、下沉庭院等空间，满足了高净值家庭对私密性、自主性和多功能生活场景的需求。

     项目推出了272平方米的四层大宅，设计为7室3厅8卫2厨的豪华布局。户型评分高达9分，其中基础测评满分，空间测评8.5分，采光通风8分。

     户型面积段从128㎡至555㎡，以四房及以上大平层为主，定位纯改善客群。
     05 楼盘价格

     建总雍玺湾的价格区间跨度较大，充分反映了其产品的多样性。

     根据福州市不动产登记交易平台披露的信息，项目最高单价达到7.5万元/平方米，如7#楼102复式和17#楼102复式，总价分别达2026.65万元和2008.13万元。

     同时也有单价2.66万元/平方米的房源，如3#楼103单元，总价341.15万元。

     各产品类型备案价格详情如下：
     联排别墅：7-15号楼，产品面积267-270㎡，备案均价75000元/㎡，套均价在2003-2027万/套之间；
     洋房：1号楼，8层洋房，产品面积128-148平，整体取证均价29998元/㎡；
     小高层：3号楼，13层小高层，产品面积128-148平，整体取证均价28038元/㎡。

     建总雍玺湾联排别墅产品的总价已与福州中心城区的顶级江景大平层（如融侨外滩）基本持平。
     06 社区设计

     建总雍玺湾在建筑与园林设计上投入了大量心思，展现了法式美学的独特魅力。

     社区大门打造了近50米法式门庭，中央是定制水景，两侧矗立着5.5米高的整石立柱。

     园林设计灵感来源于卢浮宫，以“横三竖五”的经典构图，将法式宫廷的规则轴线与自然园林的浪漫气息融合。

     项目建筑采用纯正法式风格，孟莎式屋顶、古典拱心石、对称式构图，配合干挂石材的厚重质感，都在向法式庄园的仪式感致敬。

     建筑品质上，项目采用了干挂石材外立面等高端建筑工艺。

     在容积率仅1.2的整体社区中，即使是洋房产品也能享受到低密度带来的居住舒适度。项目规划的多层洋房（如1号楼为8层洋房，一梯两户）公摊相对较低（19.3%），保证了居住的舒适性和私密性。
     07 配套设施

     商业配套方面，项目3公里范围内有5家商场、95家超市，涵盖仓山万达、爱琴海购物公园、红星美凯龙等大型商业体。

     恒荣星光里、阳光天地、金山万达等商圈均可满足高端生活需求。

     交通条件上，项目距离地铁2号线“洪湾站”仅约600米。地铁5号线已运营，未来规划双地铁交汇。

     项目毗邻二环快速路、三环快速路，可快速抵达仓山万达、奥体中心等核心商圈。

     医疗资源方面，片区周边3公里范围内有100家医院，最近的三甲医院为福建省立医院南院，车程约15分钟
     08 项目进展

     根据官方信息，建总雍玺湾已于2025年4月3日取得建设工程规划许可证，随后于2025年9月25日获得预售许可证。

     值得注意的是，项目在2025年11月28日又获得了新的预售许可证，涉及2号楼、5号楼和6号楼。

     目前项目正在积极推进建设过程中，具体交房时间尚未公布。

     可以参考的是，同开发商开发的建总华林雍璟项目交房时间为2025年6月30日。这表明开发商的交付能力有一定保障。

     一个项目的展示区刚刚开放没几天就火速取证准备开盘，这种“开放即开盘”的速度，足以证明市场热度远超预期

     站在建总雍玺湾施工现场远眺，远处飞凤山的轮廓正被夕阳镀上金边。项目所在的金山板块已经成为福州改善居住的首选区域之一，而这片低密土地的价值仍在不断攀升。

     建总雍玺湾已经取得的预售许可证编号列表：

     1. 2025年9月25日，首批91套住宅房源获得预售许可
     2. 2025年11月28日，2号楼、5号楼、6号楼获得新的预售许可证FZ许20250119

     当看房验资门槛从500万飙升至1000万，福州塔尖圈层用真金白银为这个项目的稀缺性投下信任票。

     建总雍玺湾以23套独院产品和少量高品质洋房，在福州同质化严重的改善产品市场中开辟出了一条独特的道路。

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